最終更新日: 2026年4月1日
2026年4月1日、改正不動産登記法の最後の柱である住所等変更登記の義務化が施行された。不動産の所有権登記名義人は、住所・氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならず、正当な理由のない違反には5万円以下の過料が科される。同時に、法務局が職権で住所変更登記を行うスマート変更登記制度が本格稼働しており、事前の申出によって登記申請の手間が大幅に軽減される。2024年4月施行の相続登記義務化とあわせ、所有者不明土地問題の解消に向けた登記制度改革がここに完成形を迎えた。本記事では、改正法の全体像から実務手続き、費用、法人の取扱いまでを体系的に整理する。
不動産登記法改正の全体像：2本柱と3つの新制度
令和3年改正法の段階的施行スケジュール
令和3年（2021年）の民法・不動産登記法改正は、所有者不明土地問題の解決を目的として成立した。改正内容は段階的に施行されており、2026年4月をもって全ての規定が施行される。
| 施行日 | 制度 | 根拠条文 | 概要 |
|---|---|---|---|
| 2024年4月1日 | 相続登記の義務化 | 不動産登記法第76条の2 | 相続取得を知った日から3年以内に登記申請。過料10万円以下 |
| 2024年4月1日 | 相続人申告登記 | 不動産登記法第76条の3 | 相続登記の簡易な義務履行手段 |
| 2024年4月1日 | 会社法人等番号の登記事項追加 | 不動産登記法第73条の2第1項第1号 | 法人所有不動産に会社法人等番号を記録 |
| 2026年2月2日 | 所有不動産記録証明制度 | 不動産登記法第119条の2 | 全国の所有不動産を一覧化した証明書を交付 |
| 2026年4月1日 | 住所等変更登記の義務化 | 不動産登記法第76条の5 | 変更から2年以内に登記申請。過料5万円以下 |
| 2026年4月1日 | 登記官の職権による変更登記（スマート変更登記） | 不動産登記法第76条の6 | 法務局が住基ネット等と連携し職権で変更登記 |
所有者不明土地問題の規模
国土交通省の調査によれば、所有者不明土地は国土の約24%に達し、その主な原因は相続登記の未了（約63%）と住所変更登記の未了（約33%）である。今回の一連の制度改革は、この2大原因に正面から対処するものである。
| 所有者不明の原因 | 割合 | 対応する制度改正 |
|---|---|---|
| 相続登記の未了 | 約63% | 相続登記義務化（2024年4月施行済み） |
| 住所変更登記の未了 | 約33% | 住所変更登記義務化（2026年4月施行） |
| その他 | 約4% | — |
住所等変更登記の義務化：制度の詳細
義務の対象者と範囲
改正不動産登記法第76条の5は、所有権の登記名義人に対して住所・氏名等の変更登記を義務付けるものである。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務の対象者 | 所有権の登記名義人（個人・法人を問わない） |
| 対象となる変更 | 氏名・名称・住所の変更 |
| 申請期限 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 正当な理由のない違反に5万円以下の過料 |
| 施行日 | 2026年（令和8年）4月1日 |
| 根拠条文 | 不動産登記法第76条の5、第164条第2項 |
注意: 抵当権者や地上権者など、所有権以外の権利の登記名義人は義務の対象外である。ただし、所有権の登記名義人が住所変更と同時に抵当権設定登記等の名義人でもある場合、実務上は双方の変更登記を同時に行うことが望ましい。
経過措置：施行前の未登記も対象
施行日前（2026年3月31日以前）に住所変更があり、未だ変更登記を行っていない場合も義務の対象となる。ただし、経過措置として猶予期間が設けられている。
| 住所変更の時期 | 申請期限 | 根拠 |
|---|---|---|
| 2026年4月1日以降に変更 | 変更日から2年以内 | 不動産登記法第76条の5 |
| 2026年3月31日以前に変更（未登記） | 2028年3月31日まで（施行日から2年） | 改正法附則第5条第7項 |
実務上の示唆: 現在の登記簿上の住所と実際の住所が異なっている方は、2028年3月31日までに変更登記を行う必要がある。引っ越しを複数回重ねている場合は、住民票や戸籍の附票で住所の変遷を証明する書類の取得に時間を要することがあるため、早めの対応が推奨される。
過料が科されるまでの流れ
住所変更登記の義務に違反した場合、直ちに過料が科されるわけではない。法務局の登記官による段階的な手続きを経る。
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 第1段階 | 登記官が義務違反の事実を把握 |
| 第2段階 | 登記官から登記名義人に対して催告（登記申請を求める通知）を送付 |
| 第3段階 | 催告を受けても正当な理由なく一定期間内に申請しない場合、裁判所に通知 |
| 第4段階 | 裁判所が過料の要否・金額を決定（5万円以下） |
「正当な理由」として認められる具体例
法務省は、以下の事情がある場合には「正当な理由」があると認める方針を公表している。
| No. | 正当な理由の類型 | 具体例 |
|---|---|---|
| 1 | スマート変更登記の申出済み | 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権登記がまだ行われていない場合 |
| 2 | 行政区画の変更 | 市町村合併等により住所表記が変更された場合 |
| 3 | 本人の重病等 | 義務者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合 |
| 4 | DV被害等 | 生命・身体に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている場合 |
| 5 | 経済的困窮 | 登記費用を負担する能力がない場合 |
ポイント: スマート変更登記の検索用情報の申出を行っている場合は、職権登記がまだ実施されていなくても「正当な理由」として認められる。したがって、スマート変更登記の申出は過料リスクの回避策としても有効である。
スマート変更登記制度：職権登記の仕組みと利用方法
スマート変更登記とは
スマート変更登記は、改正不動産登記法第76条の6に基づき、法務局の登記官が職権で住所等の変更登記を行う制度である。自然人（個人）の場合は事前の申出が必要であり、法人の場合は会社法人等番号の登記により自動的に対象となる。
| 項目 | 自然人（個人） | 法人 |
|---|---|---|
| 制度の根拠 | 不動産登記法第76条の6（ただし書） | 不動産登記法第76条の6（本文） |
| 利用開始の要件 | 検索用情報の申出が必要 | 会社法人等番号の登記が必要 |
| 照会先データベース | 住民基本台帳ネットワーク（住基ネット） | 商業・法人登記システム |
| 本人への確認 | 変更登記の可否についてメールで確認（了承が必要） | 不要（自動的に職権登記） |
| 費用 | 無料 | 無料 |
| 登録免許税 | 非課税 | 非課税 |
個人のスマート変更登記の流れ
個人がスマート変更登記を利用する場合の手続きの流れは以下のとおりである。
| ステップ | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 1. 検索用情報の申出 | 「かんたん登記申請」のWebサイトから、生年月日・メールアドレス・不動産の地番等を入力して申出 | 2025年4月21日から受付開始済み |
| 2. 法務局による定期照会 | 法務局が定期的に住基ネットに照会し、住所等の変更を確認 | 申出者の生年月日を検索キーとして照合 |
| 3. メールによる確認 | 住所変更が確認された場合、登録メールアドレスに変更登記の可否確認メールを送信 | メールアドレス未登録の場合は郵送で確認 |
| 4. 本人の了承 | 変更登記をしてよい旨の回答を送信 | 了承がなければ職権登記は行われない |
| 5. 職権による変更登記 | 登記官が職権で住所等の変更登記を実施 | 登録免許税は非課税 |
検索用情報の申出方法
検索用情報の申出は、オンラインと書面の2つの方法で行える。
| 申出方法 | 手続きの場所 | 必要なもの | 費用 |
|---|---|---|---|
| オンライン申請 | 「かんたん登記申請」Webサイト（法務省） | Webブラウザ、メールアドレス | 無料 |
| 書面申請 | 不動産を管轄する法務局の窓口・郵送 | 申出書（様式あり）、本人確認書類 | 無料 |
実務上の注意点: オンライン申請の場合、電子証明書やマイナンバーカードは不要であり、Webブラウザ上で所定の情報を入力するだけで完了する。複数の法務局が管轄する不動産を所有している場合でも、いずれか1つの法務局にまとめて申し出ることが可能である。
申出に必要な情報
| 入力項目 | 必須/任意 | 備考 |
|---|---|---|
| 氏名（フリガナ） | 必須 | 登記簿上の氏名と一致していること |
| 生年月日 | 必須 | 住基ネット照合の検索キーとなる |
| メールアドレス | 任意（推奨） | 変更確認の連絡に使用。未登録の場合は郵送での確認 |
| 不動産の地番・家屋番号 | 必須 | 登記事項証明書や固定資産税の納税通知書で確認可能 |
所有不動産記録証明制度：全国の不動産を一覧化
制度の概要
2026年2月2日に施行された所有不動産記録証明制度は、特定の個人または法人が所有権の登記名義人として記録されている全国の不動産を一覧的にリスト化した証明書を法務局が交付する制度である。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2026年（令和8年）2月2日 |
| 根拠条文 | 不動産登記法第119条の2 |
| 証明書の内容 | 請求者（被相続人等）が所有権の登記名義人として記録されている不動産の一覧 |
| 対象範囲 | 全国の不動産（法務局の管轄を問わない） |
| 交付機関 | 全国の法務局・地方法務局（支局・出張所を含む） |
請求できる人の範囲
| 請求者 | 具体例 |
|---|---|
| 本人 | 不動産の所有権登記名義人本人 |
| 相続人 | 亡くなった方（被相続人）の相続人 |
| 代理人 | 上記の者から委任を受けた司法書士・弁護士等 |
注意: 第三者が他人の所有不動産を調査する目的での請求は認められない。プライバシー保護の観点から、請求権者が厳格に限定されている。不動産取引に伴う個人情報の取扱いについては、個人情報保護法2026年改正の制度改正方針（課徴金制度の新設、同意規律の見直し等）も確認されたい。
請求方法と手数料の比較
| 請求方法 | 手数料（1通） | 受取方法 | 所要日数目安 |
|---|---|---|---|
| 窓口請求 | 1,600円 | 窓口受取 | 当日～数日 |
| 郵送請求 | 1,600円 | 郵送受取（返送用封筒・切手が必要） | 1～2週間程度 |
| オンライン請求（郵送交付） | 1,500円 | 郵送受取 | 数日～1週間程度 |
| オンライン請求（窓口交付） | 1,470円 | 窓口受取 | 数日～1週間程度 |
証明書の活用場面
| 活用場面 | 内容 |
|---|---|
| 相続手続きにおける不動産の調査 | 被相続人が所有していた全国の不動産を漏れなく把握 |
| 相続登記の登記漏れ防止 | 固定資産税の納税通知書だけでは把握できない不動産の発見 |
| 住所変更登記の対象不動産の確認 | 住所変更登記が必要な不動産を一覧で確認 |
| 遺産分割協議の基礎資料 | 遺産に含まれる不動産の全体像を把握 |
証明書の限界と注意点
| 注意点 | 詳細 |
|---|---|
| 検索条件との一致が必要 | 登記簿上の氏名・住所と請求書の検索条件が一致しない不動産は抽出されない |
| 住所変更未了の場合 | 旧住所で登記されている不動産は、旧住所を検索条件に含めないと漏れる |
| 旧姓での登記 | 婚姻前の旧姓で登記されている不動産は、旧姓を検索条件に含める必要がある |
| 共有持分のみの場合 | 共有持分のみを所有している場合も抽出対象となる |
実務上の示唆: 被相続人の不動産を漏れなく把握するためには、登記簿上の住所の変遷（過去に登記されていた住所すべて）を検索条件として複数回の請求を行うことが有効である。戸籍の附票や住民票の除票で住所履歴を確認したうえで請求するとよい。
相続登記義務化の現状と経過措置
制度概要（2024年4月1日施行済み）
改正不動産登記法第76条の2により、相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられている。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 申請期限 | 相続の開始及び所有権取得を知った日から3年以内 |
| 過料 | 正当な理由のない違反に10万円以下の過料 |
| 遡及適用 | 施行日前に開始した相続も対象（経過措置あり） |
| 根拠条文 | 不動産登記法第76条の2、第164条第1項 |
経過措置の期限一覧
| 相続開始の時期 | 申請期限 | 備考 |
|---|---|---|
| 2024年4月1日以降 | 相続取得を知った日から3年以内 | 原則どおり |
| 2024年3月31日以前（施行前の相続） | 2027年3月31日まで | 施行日から3年の猶予 |
| 遺産分割が成立した場合 | 遺産分割成立日から3年以内 | 遺産分割による取得について追加の義務 |
相続登記義務化と住所変更登記義務化の比較
| 比較項目 | 相続登記義務化 | 住所変更登記義務化 |
|---|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 | 2026年4月1日 |
| 根拠条文 | 第76条の2 | 第76条の5 |
| 申請期限 | 3年以内 | 2年以内 |
| 過料の上限 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 対象者 | 相続人 | 所有権の登記名義人 |
| 簡易な義務履行手段 | 相続人申告登記 | スマート変更登記の申出 |
| 遡及適用 | あり（経過措置3年） | あり（経過措置2年） |
| 経過措置の期限 | 2027年3月31日 | 2028年3月31日 |
相続人申告登記の活用
相続登記が期限内に困難な場合の簡易な義務履行手段として、相続人申告登記制度が設けられている。
| 項目 | 相続登記 | 相続人申告登記 |
|---|---|---|
| 手続きの性質 | 権利の登記（権利変動を公示） | 報告的な登記（相続人であることの申告） |
| 必要な戸籍書類 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍等 | 申出人が相続人であることを証する戸籍のみ |
| 相続人全員の関与 | 必要（法定相続分登記の場合を除く） | 不要（単独で申出可能） |
| 遺産分割協議の要否 | 遺産分割協議書が必要な場合あり | 不要 |
| 登録免許税 | 不動産の価額の0.4% | 非課税 |
| 不動産の売却・担保設定 | 可能 | 不可（別途相続登記が必要） |
| 義務の履行 | 義務を完全に履行 | 義務を履行（ただし遺産分割後は追加義務あり） |
登記手続きの実務：必要書類・費用・申請方法
住所変更登記の必要書類
| 書類 | 取得先 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 住民票（前住所記載あり） | 市区町村役場 | 300～400円 | 前住所と登記簿上の住所の一致が必要 |
| 戸籍の附票（住所変遷の証明） | 本籍地の市区町村 | 300円程度 | 引っ越し回数が多い場合に必要 |
| 登記申請書 | 法務局の書式又はかんたん登記申請 | — | 様式は法務局HPからダウンロード可 |
| 委任状 | — | — | 司法書士に委任する場合 |
ポイント: 前住所と登記簿上の住所が一致している場合は住民票で足りる。引っ越しを複数回行い、登記簿上の住所から現住所までの変遷が住民票1通で確認できない場合は、戸籍の附票や複数の住民票の除票が必要となる。
住所変更登記にかかる費用の内訳
| 費用項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 不動産1個につき1,000円 | 土地1筆+建物1戸＝2,000円 |
| 住民票取得費用 | 300～400円 | 1通あたり |
| 戸籍の附票取得費用 | 300円程度 | 必要な場合のみ |
| 郵送費（法務局への申請） | 1,000～1,500円 | 郵送申請の場合 |
| 司法書士報酬（任意） | 10,000～20,000円 | 専門家に依頼する場合 |
申請方法の比較
住所変更登記の申請方法は3つあり、それぞれの特徴を以下に比較する。
| 比較項目 | 窓口申請 | 郵送申請 | オンライン申請 |
|---|---|---|---|
| 申請場所 | 不動産所在地の管轄法務局 | 管轄法務局宛に郵送 | かんたん登記申請又は登記・供託オンライン申請 |
| 受付時間 | 平日8:30～17:15 | 随時（到着日に受付） | 平日8:30～21:00 |
| 本人確認 | 窓口で確認 | 本人確認書類のコピー同封 | 電子証明書（マイナンバーカード等） |
| 登録免許税の納付 | 収入印紙 | 収入印紙を同封 | 電子納付 |
| 補正対応 | 窓口又は電話 | 郵送又は電話 | オンライン上で対応 |
| 所要日数（目安） | 1～2週間 | 2～3週間 | 1～2週間 |
| メリット | 不明点をその場で相談可 | 法務局に出向く必要なし | 自宅から24時間申請可 |
| デメリット | 法務局への訪問が必要 | 補正に時間がかかる | 電子証明書が必要 |
住所変更登記とスマート変更登記の比較
| 比較項目 | 自分で変更登記を申請 | スマート変更登記（職権登記） |
|---|---|---|
| 手続き主体 | 本人（又は代理人） | 法務局の登記官（職権） |
| 事前準備 | 住民票等の書類取得、申請書の作成 | 検索用情報の申出のみ（1回） |
| 住所変更のたびに | 毎回申請が必要 | 法務局が自動で把握・登記 |
| 登録免許税 | 不動産1個につき1,000円 | 非課税 |
| 司法書士報酬 | 10,000～20,000円（依頼時） | 不要 |
| 所要時間 | 書類取得・申請に数時間～数日 | 申出は数分（オンラインの場合） |
| 義務の履行 | 申請をもって履行 | 申出をもって「正当な理由」あり |
結論: 費用・手間の両面で、スマート変更登記の申出を行うことが最も合理的な選択肢である。特に、今後も転居の可能性がある方にとっては、1回の申出で将来の全ての住所変更に対応できる点が大きなメリットとなる。
登録免許税の非課税・減額措置一覧
| 登記の種類 | 登録免許税 | 備考 |
|---|---|---|
| 住所変更登記（通常申請） | 不動産1個につき1,000円 | — |
| 住所変更登記（行政区画変更による） | 非課税 | 市町村合併等の場合 |
| スマート変更登記（職権登記） | 非課税 | 全件非課税 |
| 相続登記 | 不動産の価額の0.4% | — |
| 相続登記（100万円以下の土地） | 非課税 | 令和9年（2027年）3月31日まで延長済み |
| 相続人申告登記 | 非課税 | — |
法人所有不動産の取扱い
法人の住所変更登記義務化
法人が所有する不動産についても、住所変更登記の義務化は同様に適用される。ただし、法人については個人とは異なる仕組みで職権登記が行われる。
| 項目 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|
| 義務の内容 | 住所・氏名の変更から2年以内に変更登記 | 本店所在地・名称の変更から2年以内に変更登記 |
| 職権登記の利用要件 | 検索用情報の申出 | 会社法人等番号の登記 |
| 職権登記の際の本人確認 | メール又は郵送で了承を確認 | 不要（自動的に職権登記） |
| 情報の照合先 | 住基ネット | 商業・法人登記システム |
| 経過措置 | 施行前の変更は2028年3月31日まで | 同左 |
会社法人等番号の登記
2024年4月1日から、所有権の登記の登記事項として会社法人等番号が追加された。法人が不動産を所有している場合、会社法人等番号を登記しておくことで、法務局が商業・法人登記システムと連携し、本店所在地や名称の変更を自動的に反映する。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 会社その他の法人が所有権の登記名義人である不動産 |
| 登記事項 | 会社法人等番号（法人番号とは異なる場合がある） |
| 登記方法 | 所有権の登記申請時に記載、又は既存登記への追加申請 |
| 職権登記との関係 | 会社法人等番号が登記されていれば、法務局が職権で本店・名称変更を登記 |
| 本人の了承 | 不要（個人の場合と異なり、自動的に職権登記が行われる） |
法人が対応すべきチェックリスト
| No. | 確認事項 | 対応 |
|---|---|---|
| 1 | 所有不動産の登記簿に会社法人等番号が記録されているか | 記録がなければ追加申請 |
| 2 | 登記簿上の本店所在地が現在の本店所在地と一致しているか | 不一致の場合は変更登記（2028年3月31日まで） |
| 3 | 登記簿上の法人名称が現在の名称と一致しているか | 不一致の場合は変更登記 |
| 4 | 複数の不動産を所有している場合、全ての不動産について確認したか | 所有不動産記録証明書で全件確認可 |
改正不動産登記法の主要制度比較一覧
以下は、2024年～2026年に段階的に施行される改正不動産登記法の主要制度を一覧で比較したものである。
| 比較項目 | 相続登記義務化 | 住所変更登記義務化 | スマート変更登記 | 所有不動産記録証明 | 相続人申告登記 |
|---|---|---|---|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 | 2026年4月1日 | 2026年4月1日 | 2026年2月2日 | 2024年4月1日 |
| 対象者 | 相続人 | 所有権の登記名義人 | 所有権の登記名義人 | 本人・相続人・代理人 | 相続人 |
| 義務/任意 | 義務 | 義務 | 任意（申出） | 任意（請求） | 任意（義務履行手段） |
| 期限 | 3年以内 | 2年以内 | 期限なし | — | 3年以内（相続登記の期限） |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 | — | — | — |
| 費用 | 価額の0.4% | 1個1,000円 | 無料 | 1通1,470～1,600円 | 無料 |
今すぐやること：不動産登記法改正 対応チェックリスト
個人の不動産所有者
- 所有不動産の登記事項証明書を取得し、登記簿上の住所が現住所と一致しているか確認する：法務局の窓口またはオンラインで取得可能（1通480〜600円）
- 住所が異なる場合 → 2028年3月31日までに住所変更登記を申請する：転居1回なら住民票＋登記申請書で自分で可能（登録免許税1,000円/個）。転居2回以上なら司法書士に相談（費用1〜2万円+税）
- 2026年4月以降 → スマート変更登記の申出を行う：「かんたん登記申請」サイトから無料で申出可能。電子証明書不要。将来の住所変更が自動反映される
- 相続未了の不動産がある場合 → 2027年3月31日までに相続登記 or 相続人申告登記を行う：遺産分割未了でも相続人申告登記（無料）で義務を履行可能
法人の不動産管理担当者
- 所有不動産の登記事項証明書で会社法人等番号の記録有無を確認する
- 記録がなければ、次回登記時に会社法人等番号の記録を申し出る
- 本店所在地と登記簿上の住所が一致しているか確認する：不一致の場合は2028年3月31日までに変更登記
FAQ：不動産登記法改正に関するよくある質問
対象となる。住所変更登記の義務は、不動産の用途にかかわらず、所有権の登記名義人となっている全ての不動産に適用される。自宅、投資用マンション、駐車場、別荘、山林など、登記簿上に所有者として記録されている全ての不動産について、住所変更登記が必要である。複数の不動産を所有している場合は、全ての不動産について変更登記を行う必要がある。
検索用情報の申出を行えば、その後の住所変更があるたびに法務局が住基ネットで変更を把握し、本人の了承を得たうえで職権で変更登記を行う。したがって、申出後は自ら登記申請をする必要はない。ただし、法務局からの確認メール（又は郵便）に対して変更登記をしてよい旨の回答をすることが必要である。回答をしなかった場合、職権登記は行われないが、申出を行っていること自体が「正当な理由」として認められるため、直ちに過料の対象とはならない。
義務がある。海外転居の場合も、住所の変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要がある。ただし、海外転居者は住基ネットから住所情報が除かれるため、スマート変更登記（職権登記）の対象とはならない。海外転居の場合は、在外公館が発行する在留証明書等を添付して、自ら変更登記を申請する必要がある点に注意が必要である。
所有不動産記録証明書は、登記簿上の氏名・住所を検索条件として不動産を一覧化するものである。したがって、検索条件と登記簿上の記録が一致している不動産のみが抽出される。被相続人が生前に引っ越しをしており、旧住所のまま変更登記を行っていなかった不動産は、旧住所を検索条件にしなければ抽出されない。漏れなく把握するためには、戸籍の附票等で被相続人の住所変遷を確認し、全ての住所について請求することが望ましい。
両方の義務は独立して適用される。例えば、不動産を相続で取得し、その後引っ越しをした場合、相続登記の義務（3年以内）と住所変更登記の義務（2年以内）の両方を履行する必要がある。相続登記を済ませていても、その後の住所変更を放置すれば住所変更登記の義務違反となる。逆に、相続未了のまま住所変更のみを行った場合は、相続登記の義務が依然として残る。
区分所有建物（マンション）の場合、敷地権が登記されている一般的なケースでは、建物（専有部分）の登記のみで敷地権の変更も反映される。したがって、敷地権付き区分建物については、不動産1個分（建物の専有部分）の登録免許税1,000円で住所変更登記を行うことができる。ただし、敷地権が登記されていない古いマンションでは、土地と建物を別々に登記する必要がある場合がある。
スマート変更登記は、申出後に生じた住所変更について法務局が職権で登記を行う制度であり、申出前に生じた既存の住所変更には対応しない。すでに住所変更登記が未了の不動産がある場合は、まず自ら（又は司法書士に依頼して）変更登記を申請したうえで、将来の変更に備えてスマート変更登記の検索用情報の申出を行う必要がある。なお、経過措置により、施行前の住所変更については2028年3月31日までに登記すればよい。
免責事項
本記事は、2026年4月時点で公開されている法令・通知・法務省公表資料に基づき作成した一般的な解説記事である。制度の運用詳細については、今後の法務省通達・通知により変更される可能性がある。登記申請にあたっては、必ず最新の法令・通知及び管轄法務局の案内を確認されたい。本記事の内容に基づく手続きにより生じた損害について、筆者及び運営者は一切の責任を負わない。個別の事案については、司法書士・弁護士等の専門家に相談されることを推奨する。
参考文献・法令等
- 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）
- 不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2、第76条の3、第76条の5、第76条の6、第119条の2
- 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00687.html - 法務省「住所等変更登記の義務化について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00693.html - 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00694.html - 法務省「スマート変更登記のご利用方法」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00688.html - 法務省「所有不動産記録証明制度について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html - 法務省「相続登記の申請義務化について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html - 法務省「相続人申告登記について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html - 法務省「登記手数料について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/ - 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
https://www.gov-online.go.jp/article/202512/entry-10431.html - 国土交通省「所有者不明土地の実態把握の状況について」