最終更新日: 2026年9月
不動産仲介手数料の法定上限は宅建業法第46条で定められており、400万円超の物件は「売買価格×3%＋6万円（税抜）」の速算式が上限です。ポイントは3つ：①速算式は400万円超にのみ適用（200万円以下は5%・200〜400万円は4%＋2万円の段階計算）、②2024年7月1日施行の改正で800万円以下の低廉物件は上限30万円（税抜・税込33万円）の特例に変更、③仲介手数料は「上限」であり成功報酬のため、交渉・比較が可能。たとえば3,000万円の物件なら上限96万円（税抜）＝105万6,000円（税込）です。
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【まとめ表】仲介手数料の計算方法一覧
| 売買価格 | 速算式（税抜） | 税込上限額（10%） |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格 × 5% | 売買価格 × 5.5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買価格 × 4% + 2万円 | （売買価格 × 4% + 2万円）× 1.1 |
| 400万円超 | 売買価格 × 3% + 6万円 | （売買価格 × 3% + 6万円）× 1.1 |
| 800万円以下（低廉な空家等の特例） | 上限30万円 | 33万円 |
【名前に騙されないでください】「低廉な空家等の特例」は、空き家でなくても使えます。 告示第七の定義は「低廉な空家等（売買に係る代金の額…が八百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。）」であり、価格だけが要件です。居住中の家でも、更地でも、築年数が浅くても、800万円以下なら対象になります。名称に「空家」と残っているのは2024年7月改正の前に空き家限定だった名残です。「うちは空き家じゃないから関係ない」と考えていると、提示された手数料が妥当かどうか判断を誤ります。
宅建業法第46条の報酬規定｜仲介手数料の法的根拠
仲介手数料の上限額は宅建業法第46条に基づき「昭和45年建設省告示第1552号（最終改正：令和6年6月21日国土交通省告示第949号）」で規定されています。違反した業者は業務停止処分または100万円以下の罰金（宅建業法第65条・第82条）が科されます。なお手数料はあくまで「上限」であり、成功報酬です。
仲介手数料の上限は法律で決まっている
仲介手数料の上限額は、宅建業法第46条に基づき、国土交通大臣が告示で定めている。条文は第1項で「受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」とし、第2項で「前項の額をこえて報酬を受けてはならない」と定めている。具体的な報酬率は昭和45年10月23日建設省告示第1552号（最終改正：令和6年6月21日国土交通省告示第949号）に規定されている。
違反した場合は、宅建業法第65条第2項第2号に基づく業務停止処分（1年以内の期間を定めて業務の全部または一部の停止）や、第82条第2号に基づく罰金（100万円以下）の対象となる。いずれも「第46条第2項の規定に違反したとき」を対象として条文に明記されている。
【使える条文】報酬額は事務所に掲示されています。 宅建業法第46条第4項は「宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない」と定めています。不動産会社の店舗を訪れたら、この掲示を探してください。掲示がない、または内容が古い場合は、その時点で法令遵守の姿勢を疑う材料になります。
【実務ポイント】上限額を「当然に請求できるものではない」と国が明言している。 仲介手数料はあくまで「上限」であり、「定価」ではない。これは解釈論ではなく、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 １(3)）に逐語で書かれている。
「媒介業務に対する報酬の額は、告示（昭和四十五年建設省告示千五百五十二号）で定める限度額の範囲内でなければならないが、この場合、報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決める事項であること。」
しかも、これは宅建業者が媒介契約の締結に際して依頼者に説明すべき事項として挙げられている。つまり本来は業者の側から「上限額を当然に請求できるものではありません」と説明されるはずのものである。説明がないまま上限額を提示された場合、この一文を示して協議を申し入れるとよい。
速算式と段階計算｜仲介手数料の具体的な計算方法
段階計算（本則）
告示に定められた報酬率は、売買価格を3つの区分に分割して計算する「段階計算」が原則である。
| 価格帯 | 報酬率（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
計算例：売買価格2,000万円の場合
| 価格帯 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 200万円 × 5% | 10万円 |
| 200万円超〜400万円 | 200万円 × 4% | 8万円 |
| 400万円超〜2,000万円 | 1,600万円 × 3% | 48万円 |
| 合計（税抜） | 66万円 | |
| 合計（税込10%） | 72万6,000円 |
速算式（400万円超の物件）
400万円を超える物件では、段階計算を簡略化した速算式が使える。
仲介手数料（税抜）＝ 売買価格 × 3% + 6万円
「+6万円」の正体は、200万円以下の部分で5%と3%の差額（2%×200万円＝4万円）と、200万円超〜400万円以下の部分で4%と3%の差額（1%×200万円＝2万円）の合計である。速算式は段階計算と完全に同じ結果になる。
「媒介」ではなく「代理」と言われたら上限は2倍になる
ここまでは媒介（仲介）の話である。告示は代理について別に定めており、代理の報酬の上限は媒介の2倍である（告示第三）。ただし、代理業者が取引の相手方からも報酬を受ける場合は、その合計額が媒介の2倍を超えてはならないとされている。
実務では圧倒的に媒介契約が多いが、契約書の表題が「媒介契約書」なのか「代理契約書」なのかで上限が倍違う。署名する前に契約の種類を確認すること。
手数料とは別に請求できるのは「依頼した広告の料金」だけ
告示第十一①は「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第十までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない」と定めている。
つまり、仲介手数料の上限を超えて請求できるのは、依頼者自身が依頼した広告の実費だけである。「事務手数料」「書類作成費」「交通費」といった名目での上乗せ請求は、この規定に反する。広告費についても、業者が勝手に出した広告の費用を後から請求することはできず、依頼者が依頼したものに限られる点に注意したい。
売買価格別・仲介手数料早見表
以下は、片手仲介（売主または買主の一方が負担する上限額）の早見表である。
| 売買価格 | 手数料（税抜） | 手数料（税込10%） |
|---|---|---|
| 200万円 | 10万円 | 11万円 |
| 400万円 | 18万円 | 19万8,000円 |
| 500万円 | 21万円 | 23万1,000円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171万6,000円 |
| 7,000万円 | 216万円 | 237万6,000円 |
| 1億円 | 306万円 | 336万6,000円 |
2024年7月改正｜800万円以下の物件に30万円特例
改正の概要
2024年（令和6年）7月1日施行の改正により、売買価格800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が30万円（税抜）＝33万円（税込）に引き上げられた。
| 項目 | 改正前（2018年〜） | 改正後（2024年7月〜） |
|---|---|---|
| 対象価格帯 | 400万円以下 | 800万円以下 |
| 上限額（税抜） | 18万円 | 30万円 |
| 対象 | 売主からのみ | 売主・買主の双方 |
| 物件要件 | 空き家等に限定 | 建物の使用状況・築年数不問、更地も可 |
改正の背景
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日現在・確報集計）によると、全国の空き家数は900万2千戸で過去最多、空き家率は13.8%で過去最高となった。2018年の848万9千戸から51万3千戸の増加である。
さらに注目すべきは内訳で、賃貸・売却用および二次的住宅（別荘等）を除く空き家が385万6千戸（総住宅数の5.9%）を占めている。これは「売りにも貸しにも出されていない空き家」であり、流通の空白地帯そのものである。
低価格帯の物件は仲介手数料が少額になるため、不動産会社が積極的に取り扱わない構造があった。上限引き上げにより、仲介業者が低廉物件を取り扱うインセンティブを高め、空き家の流通促進を図る狙いがある。
適用条件
- 告示第七の文言は「当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる」。無条件に30万円まで取れるという意味ではなく、実際にかかった費用を踏まえた額である
- 媒介契約締結に際し、あらかじめ上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し、合意する必要がある（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」＝通達に明記）
- 代理にも同じ特例がある（告示第八）。代理の場合の上限は、第七で算出した額の2倍以内
両手仲介と片手仲介の違い
片手仲介（分かれ）
片手仲介とは、売主側と買主側にそれぞれ別の不動産会社がつく取引形態である。各社はそれぞれの依頼者からのみ手数料を受け取る。
両手仲介
両手仲介とは、1つの不動産会社が売主・買主の双方を仲介し、双方から手数料を受け取る取引形態である。
| 項目 | 片手仲介 | 両手仲介 |
|---|---|---|
| 仲介業者数 | 売主側・買主側で各1社 | 1社が双方を担当 |
| 業者の報酬 | 片方から上限額 | 双方から上限額（2倍） |
| 依頼者の負担 | 変わらない | 変わらない |
| 利益相反リスク | 低い | 構造的に高い |
計算例：売買価格3,000万円の場合
- 片手仲介の業者報酬: 96万円 × 1.1 ＝ 105万6,000円（一方のみ）
- 両手仲介の業者報酬: 105万6,000円 × 2 ＝ 211万2,000円
前提：媒介契約には3種類ある
囲い込みの話に入る前に、媒介契約の型を押さえておきます。通達も規制もこの区別を前提にしているためです。
| 契約の型 | 依頼できる会社数 | 自分で買主を見つけたとき | レインズ登録義務 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数社に同時依頼できる | 直接契約できる | なし |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 直接契約できる | あり |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | できない（その会社を通す必要がある） | あり |
指示処分の対象になる「登録内容が事実と異なるとき」の規律は、専任媒介契約と専属専任媒介契約に適用されます（通達の文言が「専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき指定流通機構に登録した物件について」と限定しているため）。一般媒介にはレインズ登録義務そのものがありません。囲い込みが構造的に起きやすいのは、1社に情報が集中する専任系の契約です。
両手仲介の問題点｜囲い込みリスク
両手仲介自体は違法ではない。しかし、報酬が2倍になるインセンティブから、売却物件を他社に紹介しない「囲い込み」が問題視されている。
囲い込みが行われると、本来もっと高値で売れた可能性のある物件が、不当に安い価格で成約するリスクがある。
規制の焦点は「登録しないこと」ではなく「嘘のステータスを入れること」である。 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 ９(1)。2026年9月時点で施行中の令和8年4月1日版で確認）は、次のように明記している。
なお、レインズとは指定流通機構が運営する宅建業者間の物件情報交換システムのことで、同じ通達の中で「指定流通機構」と「レインズ」は使い分けられている。
「宅地建物取引業者が専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき指定流通機構に登録した物件について、当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第65条第1項の指示処分の対象となる。」
囲い込みの典型的な手口は、レインズに登録はしたうえで、他社から問い合わせが来ると「商談中です」と断ることである。レインズにはステータス管理機能（公開中／書面による購入申込みあり／売主都合で一時紹介停止中 等）があり、実態と違うステータスを登録していれば、それ自体が指示処分の対象になる。
売主が自分で確認する手順
同じ通達は、宅建業者に対して次の対応を求めている。
| 通達の箇所 | 内容 |
|---|---|
| 第34条の2関係 １(4) | 媒介契約締結時に依頼者へ説明すべき事項として、登録証明書の交付を受けて登録を確認すること、およびレインズのステータス管理機能を通じて最新の登録内容を確認することを挙げている |
| 第34条の2関係 ９(1) | 登録証明書を交付する際に、ステータス管理機能で最新の登録内容が確認できることを依頼者へ分かりやすく説明することが望ましい |
つまり売主は、(1) 登録証明書を必ず受け取る、(2) その証明書に記載された情報でレインズのステータスを自分で確認する、という2ステップで囲い込みを検知できる。ステータスが実態と違えば、業者に是正を求め、応じなければ免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）へ申し出る根拠になる。
仲介手数料の値引き交渉は可能か
法律上は可能
仲介手数料は「上限」であり、値引き交渉は法的にまったく問題ない。宅建業法が規制しているのは上限を超える請求のみであり、下限の定めはない。
値引きが実現しやすいケース
| ケース | 理由 |
|---|---|
| 高額物件（3,000万円超） | 手数料額が大きく、値引き余地がある |
| 買主側が値引き交渉する場合 | 業者にとって買主の仲介は広告費が不要 |
| 売主が買い替え先も同じ業者に依頼 | 売却+購入の2回分の報酬が見込める |
| 仲介手数料無料・半額を謳う業者 | ビジネスモデルとして割引を組み込んでいる |
値引きのデメリット
手数料を値引くと、広告費や営業活動費が削減され、売却活動の質が低下する可能性がある。特に売主の場合、手数料値引きより高値での売却を優先するべきケースが多い。
仲介手数料が不要なケース
以下のケースでは、仲介手数料が発生しない。
| ケース | 説明 |
|---|---|
| 不動産会社による直接買取 | 業者が自ら買主となるため仲介が不要 |
| 売主が不動産会社の物件（新築含む） | 売主直販の場合、仲介手数料は不要 |
| 個人間売買 | 仲介業者を介さない直接取引 |
売却業者選びの実践情報
仲介手数料の法的ルールを押さえたら、実際の業者選びに進みましょう。
- 不動産会社の選び方｜失敗しない7つのチェックポイント（売れる家ナビ） — 信頼できる仲介会社の見極め方
- 不動産を早く売る方法｜買取vs仲介を徹底比較（売れる家ナビ） — 仲介が合わないケースの判断基準
FAQ
Q: 仲介手数料に消費税はかかりますか？
A: かかります。仲介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価であり、消費税（10%）の課税対象です。たとえば売買価格3,000万円の場合、手数料は96万円（税抜）+9万6,000円（消費税）＝105万6,000円（税込）となります。なお、土地の売買価格自体には消費税はかかりませんが、仲介手数料には土地取引でも消費税が発生します。
Q: 仲介手数料はいつ支払うのですか？
A: 一般的には、売買契約締結時に半額、物件引き渡し（決済）時に残りの半額を支払います。ただし、引き渡し時に全額一括で支払う場合もあります。支払時期は媒介契約書に記載されるため、契約前に確認してください。法律上、仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立して初めて支払い義務が発生します。
Q: 売買契約が解除された場合、仲介手数料は返金されますか？
A: 契約解除の原因によります。手付解除や違約解除の場合、仲介業務自体は完了しているため、原則として仲介手数料の返還義務はないとされています。一方、ローン特約による白紙解除の場合は、契約が最初からなかったことになるため、仲介手数料は返還されるのが通常です。媒介契約書の返還条項を事前に確認しておくことが重要です。
Q: 800万円以下の物件は必ず33万円請求されるのですか？
A: いいえ。2024年7月改正で設定されたのは「上限」の引き上げであり、必ず33万円になるわけではありません。不動産会社は媒介契約締結時に報酬額を説明し、依頼者の合意を得る義務があります。本則の段階計算で算出した金額（たとえば300万円の物件なら税込15万4,000円）のままとする業者も存在します。複数社に見積もりを取り、比較検討することをお勧めします。
Q: 賃貸の仲介手数料の上限はいくらですか？
A: 賃貸の媒介では、依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃1か月分の1.1倍（消費税込み）以内です（告示第四）。そのうえで居住用建物については、「当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」、一方から受けられるのは借賃1か月分の0.55倍以内と定められています。承諾は「依頼を受けるに当たって」＝最初の時点で必要であり、契約直前に「1か月分でいいですね」と言われて頷くのでは要件を満たしません。実務上は借主が1か月分を負担するケースが大半ですが、その前提には最初の承諾があるはずです。
なお、2024年7月改正では賃貸にも特例が新設されています（告示第九「長期の空家等の貸借の媒介における特例」）。長期間使われていない、または将来使われる見込みのない物件については、双方からの合計額の上限が借賃1か月分の2.2倍まで引き上げられます。ただし借主から受ける額は1.1倍以内（居住用は承諾がなければ0.55倍以内）に抑えられており、上乗せ分は貸主負担になる仕組みです。
Q: 両手仲介だと手数料が2倍になりますか？
A: 依頼者の負担は変わりません。両手仲介で2倍になるのは「不動産会社の報酬」です。売主・買主がそれぞれ支払う手数料の上限額は片手仲介と同じです。ただし、両手仲介では1社が双方の代理人的な立場になるため、囲い込みや利益相反のリスクがある点に注意が必要です。
今すぐやること｜アクションチェックリスト
- [ ] 媒介契約書の手数料欄を確認する — 上限額が記載されているか、値引きの余地はないか
- [ ] 速算式で自分でも計算する — 不動産会社の提示額が法定上限の範囲内か検証
- [ ] 取引形態を確認する — 仲介なのか売主直販（買取）なのかで手数料の有無が変わる
- [ ] 複数の不動産会社に見積もりを取る — 手数料率は業者によって異なる
- [ ] 両手仲介かどうか確認する — レインズの登録状況や内覧件数をモニタリング
- [ ] 800万円以下の物件は特例を認識する — 旧来の計算式より高い手数料が提示される可能性がある
- [ ] 手数料の支払時期を事前に把握する — 契約時半金・決済時半金が一般的だが、媒介契約書で確認
根拠法令・出典:
– 宅地建物取引業法 第46条（報酬）・第65条（指示及び業務の停止）・第82条（罰則）
– 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」— 第34条の2関係 １(3)（報酬の限度額を当然に請求できるものではない）・１(4)・９(1)（レインズのステータスと指示処分）
– 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年10月23日建設省告示第1552号。最終改正：令和6年6月21日国土交通省告示第949号） — 第二（売買・交換の媒介）・第三（同・代理）・第四（貸借の媒介）・第七（低廉な空家等の売買・交換の媒介）・第八（同・代理）・第九（長期の空家等の貸借の媒介）・第十（同・代理）・第十一（これら以外の報酬受領の禁止）
– 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（令和6年6月公布・7月1日施行）
– 総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（令和6年9月25日公表）
