最終更新日: 2026年3月
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2026年4月1日、改正不動産登記法が施行され、不動産を所有する人は住所や氏名が変わった場合に2年以内の変更登記が義務となった。正当な理由なく期限を過ぎると5万円以下の過料の対象となる。引越し・結婚・離婚で変更が生じた方だけでなく、施行前（2026年3月31日以前）にすでに変更があった方も対象であり、その場合の期限は2028年3月31日だ。本記事では、義務化の全体像・対象者・手続きの全手順・費用感を体系的に解説する。
【早わかり表】住所・氏名変更登記義務化の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 対象者 | 不動産を所有しており、住所または氏名が変わった人すべて |
| 申請期限 | 住所・氏名の変更から2年以内 |
| 過料 | 正当な理由なく期限超過の場合、5万円以下 |
| 施行前の変更 | 2026年4月1日時点で未登記の場合、2028年3月31日が期限 |
| 登録免許税 | 住所変更 1,000円／氏名変更 1,000円（1不動産あたり） |
| スマート変更登記 | 事前申出により法務局が職権で変更登記を実施（2026年4月〜） |
対象者と期限｜「自分は関係ない」は通用しない
対象者はすべての不動産オーナー
住所・氏名変更登記の義務化は、不動産を所有しているすべての人が対象です。具体的には次のような状況の方が該当します。
- 引越しをした（都道府県内の転居含む）
- 結婚して氏名が変わった
- 離婚して旧姓に戻った
- 帰化などで氏名が変わった
「登記は相続のときだけ必要」と思っている方も多いですが、住所・氏名の変更も登記義務の対象です。現在の登記簿に記載されている所有者情報（住所・氏名）が最新の状態でなければ、義務違反となります。
期限は「変更から2年以内」
住所または氏名が変わった日から2年以内に、変更登記を申請しなければなりません。
たとえば、2026年6月に引越しをした場合、2028年6月が期限です。2027年3月に結婚して氏名が変わった場合は、2029年3月が期限となります。
施行前（2026年3月31日以前）にすでに変更があった方へ
2026年4月1日の施行前に引越しや結婚・離婚をしていて、まだ変更登記を行っていない方も義務化の対象です。
この場合、2年以内のカウントは施行日（2026年4月1日）から始まります。つまり、2028年3月31日が期限です。
やらないとどうなる｜5万円以下の過料と実務上のリスク
過料の仕組み
正当な理由がないにもかかわらず、期限内に変更登記の申請を怠った場合、5万円以下の過料の対象となります（改正不動産登記法第164条第2項）。
ただし、過料は期限を過ぎた瞬間に自動的に徴収されるわけではありません。実務上のプロセスは次のとおりです。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1 | 法務局の登記官が義務違反を把握（売買・相続登記の際の調査等） |
| 2 | 相当期間を定めて申請を催告 |
| 3 | 催告期間内に申請がなければ、管轄地方裁判所に通知 |
| 4 | 裁判所が過料の要否と金額を決定 |
相続登記との連動リスク
住所・氏名変更登記が未了のまま所有者が亡くなると、相続人は相続登記の前に変更登記を行う必要があります。これは手続きが増えるだけでなく、費用・時間のロスにもなります。
また、不動産の売却時には、登記簿上の情報と現在の住所・氏名が一致している必要があります。変更登記が未了のままだと、売却の決済が通らないケースも発生します。
手続きの全手順｜自分でやる場合・司法書士に頼む場合
自分でやる場合の手順
住所・氏名変更登記は、相続登記と比べて必要書類が少なく、比較的シンプルな手続きです。
【住所変更登記の必要書類】
| # | 書類 | 取得先 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 1 | 登記申請書 | 自身で作成（法務局HPに様式あり） | 0円 |
| 2 | 住民票の写し（現在の住所が記載されたもの） | 住所地の市区町村 | 200〜400円 |
| 3 | 収入印紙（登録免許税分） | 法務局・郵便局 | 1,000円 |
【氏名変更登記の必要書類】
| # | 書類 | 取得先 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 1 | 登記申請書 | 自身で作成 | 0円 |
| 2 | 戸籍謄本（変更後の氏名が確認できるもの） | 本籍地の市区町村 | 450円 |
| 3 | 収入印紙（登録免許税分） | 法務局・郵便局 | 1,000円 |
【手続きの流れ】
| ステップ | 内容 | 所要期間目安 |
|---|---|---|
| 1 | 登記事項証明書を取得して現在の登記情報を確認 | 1〜3日 |
| 2 | 登記申請書を作成（法務局HPの様式を使用） | 1〜2時間 |
| 3 | 必要書類を収集 | 1〜2週間 |
| 4 | 収入印紙を購入し、法務局へ申請 | 1日 |
| 5 | 法務局の処理・完了 | 1〜2週間 |
申請方法は「窓口」「郵送」「オンライン」の3つがあります。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| 窓口申請 | 不動産所在地を管轄する法務局に直接持参。書類の不備をその場で確認できる |
| 郵送申請 | 管轄法務局宛に書留郵便で送付。返送用封筒（切手付き）を同封する |
| オンライン申請 | 「申請用総合ソフト」を使用。電子署名が必要 |
司法書士に依頼する場合
こんな場合は司法書士への依頼を検討してください。
- 所有不動産が複数あり、管轄法務局が異なる
- 住所の変更が複数回あり、繋がりを証明する書類が複雑
- 相続登記と同時に手続きしたい
- 書類作成や法務局への対応が不安
司法書士に依頼する場合の費用感は次のとおりです。
| 費目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 司法書士報酬 | 1〜3万円程度（案件の複雑さによる） |
| 登録免許税 | 不動産1件あたり1,000円 |
| 書類取得実費 | 数百〜1,000円程度 |
| 合計 | 1.5〜4万円程度 |
スマート変更登記｜手続きの手間を大幅削減できる新制度
2026年4月1日から「スマート変更登記」制度が開始されました。この制度では、あらかじめ法務局に申し出をしておくと、住所・氏名が変わった際に法務局が職権で変更登記を行ってくれます。
スマート変更登記のポイント
- 事前の申出は無料（申出自体に費用は不要）
- 変更登記が行われる際に登録免許税（1,000円）のみ負担
- 申出後は毎回手続きをする必要がなく、変更のたびに自動的に対応
- マイナンバーとの連携により、住民票情報の変更を法務局が検知
スマート変更登記の申出方法
住所・氏名変更登記には「申出制度」があり、通常の登記申請より簡単な手順で手続きできます。
法務局窓口での申出
住所地の法務局に本人確認書類（マイナンバーカード・運転免許証など）と住民票を持参して申し出ます。法務局が職権で変更登記の手続きを行うため、登記申請書の作成が不要です。
オンライン申請（推奨）
法務局の「登記ねっと」からマイナンバーカードを使ってオンラインで申出ができます。窓口に出向く手間がなく、24時間受付対応です。
申出制度を利用した場合も、法務局が実際に変更登記を行う際には登録免許税1,000円（不動産1件あたり）が必要です（通常申請と同額）。申出の手続き自体は無料ですが、登録免許税はかかります。
費用の全体像
| 費目 | 自分で手続き | 司法書士依頼 |
|---|---|---|
| 登録免許税（不動産1件） | 1,000円 | 1,000円 |
| 住民票・戸籍謄本の取得 | 200〜450円 | 200〜450円 |
| 司法書士報酬 | — | 1〜3万円 |
| 合計（不動産1件） | 1,200〜1,500円程度 | 1.1〜3.5万円程度 |
住所・氏名変更登記は、相続登記や売買登記に比べてコストが格段に低いのが特徴です。「高そうだから後回し」と考える必要はありません。費用面のハードルは低く、対応できていない唯一の理由が「面倒」であるなら、早めに動くことをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
引越しのたびに変更登記が必要です。ただし、前回の変更登記から間を置かずに再引越しをした場合、住民票の除票（転出記録）などの履歴証明書を提出することで、複数回の変更をまとめて一度の登記申請で対応できる場合があります。住所の変遷を証明する書類が必要なため、複数回の引越しがある場合は法務局や司法書士に確認することをお勧めします。
はい。不動産の名義人（登記上の所有者）の氏名が変わった場合が対象です。夫婦どちらが所有者であっても、氏名変更があった方は変更登記が必要です。共有名義の場合は、変更があった共有者全員分の変更登記が必要になります。
2026年4月1日施行時点ですでに変更登記が未了の場合、施行日から2年以内、すなわち2028年3月31日が期限です。この日までに変更登記を申請してください。今すぐ動き始めても十分間に合います。
法務局（またはオンライン登記情報提供サービス「登記・供託オンライン申請システム」）で登記事項証明書を取得すると確認できます。取得費用は窓口で1通600円、オンラインで1通500円です。自分の不動産の登記情報を一度確認しておくことをお勧めします。
住所変更と氏名変更は、1回の登記申請にまとめて申請できます。この場合も登録免許税は1,000円（不動産1件あたり）です。ただし、必要書類は住所変更・氏名変更両方のものが必要になります。
原則として、住所変更登記を先に行ってから相続登記を申請します。ただし、同一の司法書士に依頼する場合は同時に一括処理してもらうことも可能です。いずれにせよ、2028年3月31日（施行前の変更の場合）と相続登記の期限を両方把握した上で、早めに対応することをお勧めします。詳細は相続登記義務化の解説記事を参照してください。
まとめ・今すぐやること
住所・氏名変更登記の義務化は、不動産を持つすべての人に関わる制度変更です。「いつか対応しよう」と後回しにしている間に、売却・相続などの場面で問題が表面化するケースが増えています。
- [ ] 自分の不動産の登記事項証明書を取得して、記載住所・氏名を確認する
- [ ] 施行前に変更があった場合は、2028年3月31日が期限と認識する
- [ ] 施行後に変更が生じた場合は、変更から2年以内に申請する
- [ ] スマート変更登記の事前申出を検討する
- [ ] 複数不動産・複数回の引越しがある場合は司法書士に相談する
費用は自分で手続きすれば数千円、司法書士依頼でも数万円と、過料の5万円より安く済みます。早めの対応が最善策です。
出典・参考資料:
- 法務省「住所等の変更登記の申請義務化について」
- 法務省「不動産登記制度の見直し（令和3年改正不動産登記法）」
- 法務局「住所・氏名変更登記の義務化について」
- 国土交通省「所有者不明土地問題への対応について」
読者の声 — 実務で直面したケース
「3年前に転勤で引越しし、登記の変更をすっかり忘れていました。今回の義務化のニュースを見て慌てて確認したら、登記簿の住所が旧住所のままでした。自分で法務局に申請してみましたが、書類一式で1日で終わり、費用も1,500円程度でした。思ったよりずっと簡単でした。」（40代・会社員・マンション所有）
実務家コメント — 行政書士・不動産実務の視点
住所変更登記の未了は、不動産売却の際に最も頻繁に発覚する問題のひとつです。売却の決済直前に発覚すると、スケジュールが大幅にずれ込むケースもあります。義務化をきっかけに、まず自分の登記情報を確認することを習慣にしてください。特に、複数の不動産を所有している方や、過去に複数回引越しをしている方は早めに司法書士へ相談することをお勧めします。
Q&A — 読者からの追加質問
Q: 夫婦共有名義の不動産で、妻だけ氏名が変わった場合、夫の変更登記も必要ですか？A: 夫の住所・氏名が変わっていなければ、夫の変更登記は不要です。変更があった方（この場合は妻）分の変更登記のみ申請します。共有持分の変更登記は、変更が生じた共有者それぞれが申請義務を負う仕組みです。
