住宅ローン控除2026年（令和8年）完全ガイド｜借入限度額・5年延長・中古住宅拡充を最新一覧で解説

最終更新日: 2026-09-03

令和8年度税制改正で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は令和12年（2030年）12月31日入居分まで5年延長されました。さらに中古住宅（既存住宅）への控除が大幅に拡充され、子育て世帯への上乗せ措置も新設されています。改正は「所得税法等の一部を改正する法律」（令和8年法律第12号。2026年3月31日成立・同日公布）として成立し、住宅ローン控除に関する租税特別措置法第41条の改正部分は2026年4月1日に施行済みです（2026年＝令和8年入居分から適用）。競合サイトに掲載されている令和6・7年の数値は現行制度と異なる場合があります。本記事の数値は、施行後の租税特別措置法第41条の条文そのものと照合しています。

免責事項: 本記事は一般的な制度解説であり、個別の税務判断を提供するものではありません。実際の控除額・適用要件は個人の状況によって異なります。最終判断は税理士または税務署に必ずご相談ください。制度は今後改正される可能性があります。

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【早わかり】2026年（令和8年）入居の住宅ローン控除　基本パラメータ

出典: 租税特別措置法第41条第1項・第3項第3号・第4項第2号（令和8年法律第12号による改正後）、国税庁タックスアンサー No.1211-1、国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（別紙1）」（令和7年12月26日）

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1. 令和8年度税制改正の3大ポイント

令和8年度税制改正（大綱の閣議決定：令和7年12月26日 → 改正法の成立・公布：令和8年3月31日）で、住宅ローン減税に関して以下の3点が大きく変わりました。

ポイント① 5年延長（令和8年〜令和12年入居まで適用）

改正前は「令和7年（2025年）12月31日入居まで」が期限でしたが、改正後は令和12年（2030年）12月31日入居まで5年延長されました。2026年以降に住宅取得を予定している方も制度の対象となります。

ポイント② 中古住宅（既存住宅）への支援を大幅拡充

令和7年まで中古住宅（省エネ基準適合以上）の控除期間は一律10年でしたが、令和8年入居から13年に延長されました。また借入限度額も引き上げられ、子育て世帯への上乗せ措置も新設されています（詳細は §3 で解説）。

中古住宅市場の活用と既存ストックの省エネ改善を後押しするのが改正の趣旨です。

ポイント③ 床面積要件の緩和（40㎡〜）

床面積の原則は50㎡以上ですが、40㎡以上50㎡未満の住宅も対象にする特例があります。この特例自体は以前からありました。令和8年度改正で変わったのは次の2点です。

• 建築確認の期限が撤廃された。改正前は「令和7年（2025年）12月31日以前に建築確認を受けているもの」に限られていました（改正前の第41条第21項）。改正後の第18項にはこの制限がありません
• 中古（既存住宅・買取再販・増改築等）にも広がった。改正前は新築・未使用取得だけが対象でした（改正後の第17項・第18項）

注意点は2つ。合計所得金額が1,000万円を超えた年は適用されません（50㎡以上の場合の2,000万円より厳しい基準です）。また子育て等世帯の上乗せ限度額とは併用できません。詳しくは Q7 をご覧ください。

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2. 新築住宅・買取再販の借入限度額一覧（2026〜2030年入居）

以下の表は、施行済みの租税特別措置法第41条（令和8年法律第12号による改正後・2026年4月1日施行）の条文と照合した確定値です。

「買取再販」とは: 不動産会社（宅地建物取引業者）が中古住宅を買い取り、一定水準以上のリフォームをして再販売した住宅のことです。中古住宅でありながら、税制上は新築とほぼ同じ手厚い枠が使えます。登記簿上は中古でも、売主が不動産会社でリフォーム済みなら該当する可能性があるので、契約前に「買取再販住宅に当たるか」を売主に確認してください。

【新築住宅・買取再販】借入限度額（万円）・控除期間

⚠ 省エネ基準適合住宅の「新築」だけは、2028年（令和10年）以降の入居で扱いが変わります。
– 建築確認が2027年12月31日以前、または登記簿上の建築日が2028年6月30日以前 → 借入限度額2,000万円・控除期間10年（子育て等世帯の上乗せもなくなります）
– 上記のいずれにも当てはまらない（建築確認が2028年以降で、かつ建築が2028年7月1日以降） → 控除の対象外

上の表の「2,000万円・3,000万円・13年」は2026年・2027年入居に限った数値です。2028年以降に入居する見込みなら、3年分（借入2,000万円なら最大約42万円）少なくなる前提で資金計画を立ててください。なお買取再販住宅と中古住宅（既存住宅）にはこの制限はかかりません（2030年入居まで13年のままです）。

出典: 租税特別措置法第41条第6項・第7項第6号・第9項第4号・第25項（令和8年法律第12号による改正後・2026年4月1日施行。e-Gov 法令ID 332AC0000000026）／国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（別紙1）」令和7年12月26日
URL: https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001975750.pdf

重要な変更点（令和6/7年入居との比較）:
– 認定長期優良・低炭素：通常世帯は4,500万円（令和6/7年比 変わらず）、子育て等も5,000万円（変わらず）
– ZEH水準：通常3,500万円（変わらず）、子育て等4,500万円（変わらず）
– 省エネ基準適合：通常2,000万円（令和6/7年の3,000万円から引き下げ）、子育て等3,000万円（令和6/7年の4,000万円から引き下げ）
– その他の住宅（新築）：令和6年入居から原則対象外。ただし建築確認が2023年末以前、または建築が2024年6月30日以前なら、2030年入居まで2,000万円・10年が使えます（§4-3）

子育て等世帯の定義:
①年齢40歳未満で配偶者を有する者、②年齢40歳以上で40歳未満の配偶者を有する者、③19歳未満の扶養親族を有する者のいずれかに該当する場合。判定時点は入居した年の12月31日時点の現況による。（租税特別措置法第41条第9項に「特例対象個人」としてこの3類型が定められています）

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3. 中古住宅（既存住宅）の借入限度額一覧（2026年〜入居）

令和8年度改正で最も大きく変わったのが中古住宅です。

【中古住宅・既存住宅】借入限度額（万円）・控除期間

出典: 租税特別措置法第41条第7項第4号ロ(2)・第6号、第9項第2号ロ(2)・第4号（令和8年法律第12号による改正後）／国土交通省「別紙1」令和7年12月26日

改正の主なポイント（中古）:
– 認定・ZEH水準住宅：借入限度額が3,000万円→通常3,500万円に引上げ、子育て等は4,500万円（上乗せ新設）
– 省エネ基準適合以上の控除期間が10年→13年に延長（「その他」は10年のまま）
– 子育て等世帯への上乗せが中古にも新設
– ただし省エネ基準適合住宅だけは通常世帯の借入限度額が3,000万円→2,000万円に引き下げられています。中古も「一律に手厚くなった」わけではありません（子育て等世帯の3,000万円は引き下げではなく、上乗せ枠そのものが新設されたものです。令和7年以前の中古住宅には子育て等世帯の区分がありませんでした）
– 中古住宅には、新築にある「2028年以降入居の制限」（§2の注）はかかりません。 2030年入居まで13年のままです

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4. 省エネ基準と「うっかり対象外」の失敗ケース

住宅ローン控除を検討する際に最も注意が必要なのが「省エネ基準」の充足です。

4-1. 省エネ基準の区分と必要な等級

この表の等級は「住宅性能表示制度」の等級（住宅の省エネ性能を国の基準で1〜7段階に格付けする仕組み）です。税法の条文には等級の数字は書かれておらず、政令・告示と各制度の認定基準で決まります。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅については、等級を満たすだけでなく所管行政庁（都道府県・市区町村）の認定を受けていることが条件です。実際の判定は住宅性能評価書・認定通知書の記載で確認してください。

「建築確認」とは: 着工前に、その建物の設計が建築基準法に適合しているかを自治体または指定確認検査機関がチェックする手続きです。通ると「確認済証」が交付されます。この確認済証の日付が、後述する経過措置の判定に使われます。手元にない場合は施工会社・不動産会社に確認してください。

4-2. 2024年（令和6年）以降の省エネ基準義務化

令和6年（2024年）1月1日以降に入居する新築住宅は、省エネ基準適合（断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級4以上）が控除の必須要件になっています。この要件を満たさない「その他の住宅」に該当する新築は、原則として控除ゼロです（租税特別措置法第41条第24項）。ただし次の §4-3 の経過措置があり、これは2030年入居まで生きています。

証明書類: 建設住宅性能評価書の写し、または住宅省エネルギー性能証明書のいずれかが必要です。

4-3. 経過措置（省エネ基準を満たさない新築） — 2030年入居まで有効

省エネ基準を満たさない新築でも、以下のいずれか一方を満たせば「その他の住宅」として借入限度額2,000万円・控除期間10年の控除が受けられます。

• 令和5年（2023年）12月31日以前に建築確認を受けた住宅
• または令和6年（2024年）6月30日以前に建築（竣工）された住宅

この経過措置に入居年の期限はありません。 住宅ローン控除そのものの適用期限である2030年（令和12年）12月31日入居まで使えます。「2026年以降は使えない」という説明を見かけますが誤りです。

根拠: 租税特別措置法施行令第26条第43項は、控除ゼロになる家屋（同法第41条第24項の「特定居住用家屋」）を「次に掲げる要件のいずれにも該当しないもの」と定義しています。

一　当該家屋が令和五年十二月三十一日以前に建築基準法第六条第一項の規定による確認を受けているものであること。
二　当該家屋が令和六年六月三十日以前に建築されたものであること。

どちらか一方に当てはまれば「特定居住用家屋」から外れる、つまり控除ゼロの対象にならない、という書き方です。条文のどこにも入居年の制限はありません。

国土交通省Q&A（2026年7月更新）Q17も同じ内容です。

その他住宅の新築は2024年以降に入居する場合から支援対象外となっております。ただし、2023年末までに新築された家屋に【2030年12月31日まで】に入居する場合は、借入限度額2,000万円、控除期間10年となります。
（・2023年末までに建築されたことが確認できる確認済証または検査済証の写し
・2024年6月30日以前に建築されたことを証する登記事項証明書
のいずれかを提出してください。）

「かつ」ではなく「または」です。 旧版の国交省Q&A（Q12）はこう書いています。

【令和６年１月１日以降の入居の場合①】：令和５年末までに新築の建築確認を受けている住宅又は令和６年６月30日以前に建築された住宅（※）の場合は借入限度額2,000万円、控除期間10年
【令和６年１月１日以降の入居の場合②】：新築の建築確認を受けるのが令和６年以降、かつ、令和６年７月１日以降に建築された住宅である場合、住宅ローン減税の適用対象外となります。

「かつ」が出てくるのは対象外になる側です。建築確認が令和5年中に下りていれば、竣工が令和6年7月以降にずれ込んでも経過措置は使えます。「両方そろわないとダメ」と読んで諦める必要はありません。

必要な書類: 確認済証または検査済証の写し（2023年末までに建築確認を受けたことを示すもの）か、登記事項証明書（2024年6月30日以前に建築されたことを示すもの）のいずれかを確定申告に添付します。

4-4. 省エネ基準適合新築の将来制限（令和10年＝2028年以降の入居）

この節は本記事でいちばん誤解が起きやすい箇所です。 省エネ基準適合住宅（認定住宅・ZEH水準に届かない、断熱等級4相当の住宅）を新築する場合、入居年が令和10年（2028年）以降になるかどうかで扱いが3通りに分かれます。判定の軸は「入居年」であって、建築確認の年だけではありません。

根拠は租税特別措置法第41条第25項（令和8年法律第12号による改正後）です。条文は次のように書かれています。

個人が、国内において、対象外エネルギー消費性能向上住宅（エネルギー消費性能向上住宅のうち、令和九年十二月三十一日以前に建築確認を受けたもの又は令和十年六月三十日以前に建築されたもの（以下この項において「対象エネルギー消費性能向上住宅」という。）以外のものをいう。…）の新築又は…取得をして、当該対象外エネルギー消費性能向上住宅を令和十年一月一日以後に…その者の居住の用に供した場合には、当該個人の同項に規定する十年間の各年分の所得税については同項の規定は適用せず、個人が、…対象エネルギー消費性能向上住宅…を同日以後に…その者の居住の用に供した場合には、当該個人の第六項に規定する十年間の各年分の所得税については同項の規定は適用しない。

読み方はこうです。「エネルギー消費性能向上住宅」とは省エネ基準適合住宅のことです。第6項は控除期間13年と子育て等世帯の上乗せ限度額を定めた条文で、これが使えなくなると、残るのは第1項の10年・2,000万円だけになります。したがって2028年以降に入居する経過措置該当の住宅は「13年」ではなく「10年」です。

注意すべき点を3つ:

1. 建築確認を2027年中に取っていても、13年になるわけではありません。 2026年・2027年に入居できて初めて13年です。着工が遅れて入居が2028年にずれ込むと、その時点で10年に落ちます。3年分の差は借入2,000万円なら約42万円（2,000万円×0.7%×3年）です
2. 建築確認と建築日は「または」です。 どちらか一方を満たせば経過措置に乗れます
3. 買取再販住宅と中古住宅（既存住宅）にはこの制限がかかりません。 制限の対象は「新築」と「建築後使用されたことのない住宅の取得」だけです

この制限を回避する道は2つあります。

• 2027年中に入居する。 第25項が働くのは「令和10年（2028年）1月1日以後に居住の用に供した場合」だけです。2027年末までに入居できれば、建築確認の時期を問わず2,000万円×13年のままです
• 性能をZEH水準以上に上げる。 第25項の対象は「エネルギー消費性能向上住宅」＝省エネ基準適合住宅だけです。ZEH水準省エネ住宅・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は対象外で、2030年入居まで13年・上乗せ枠つきのままです（§2の表）

判定の起点は「建築確認をいつ受けたか」ではなく「いつ入居したか」です。 建築確認が2027年中でも入居が2028年になれば10年に下がり、逆に建築確認が2028年に入っても登記簿上の建築日が2028年6月30日以前なら経過措置に乗って10年枠が使えます（控除ゼロにはなりません）。

4-5. 災害レッドゾーンの新築に関する注意

土砂災害特別警戒区域等の災害レッドゾーンに立地する新築は、令和10年（2028年）以降の入居から控除対象外になります（建替え・既存住宅・リフォームは引き続き対象）。2026〜2027年入居であれば現行どおり対象ですが、竣工の遅延によって令和10年（2028年）以降の入居になり得る新築を計画している場合は、立地が災害レッドゾーンに該当しないかを事前に確認してください。

4-6. 失敗ケース例

失敗ケースA：省エネ等級を確認せず新築一戸建てを購入
2026年入居で建売住宅を購入。引き渡し後に住宅性能評価書を確認したところ、断熱等性能等級が3（省エネ基準未満）であることが判明。新築にもかかわらず控除対象外となり、最大13年間の控除をすべて失った。

対策: 売買契約前に「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上」の証明書の有無を必ず確認する。

失敗ケースB：省エネ基準適合住宅で令和6/7年の数値を想定して借入額を計画
2026年入居でローンを組む際、「省エネ基準適合なら借入限度額3,000万円（R6/7年の値）」と思い込んで資金計画を立てていた。しかし令和8年入居の通常世帯では2,000万円が上限であることが後から判明し、資金計画の見直しが必要になった。

対策: 入居年の限度額表を国土交通省の最新資料（別紙1）で必ず確認する。

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5. 中古住宅を購入する際の要件チェックリスト

中古住宅（既存住宅）での適用には、以下の要件のすべてを満たす必要があります。

• [ ] 建築年基準: 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたもの、または耐震基準適合証明書を取得したもの
• [ ] 床面積: 原則50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上に緩和）
• [ ] 居住期間: 取得後6か月以内に入居
• [ ] ローン期間: 10年以上
• [ ] 合計所得金額: 2,000万円以下
• [ ] 居住用割合: 床面積の2分の1以上が居住用
• [ ] 省エネ基準等（控除期間13年を適用する場合）: 断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の証明書を取得

1981年（昭和56年）以前に建築された旧耐震基準の住宅: 分岐点は昭和57年（1982年）1月1日です。これより前に建築された住宅でも、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）・既存住宅売買瑕疵保険への加入のいずれかで耐震性を証明できれば対象になります。

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6. 年収帯別・控除額シミュレーション（目安）

以下はあくまで概算の目安です。実際の控除額は年末ローン残高・適用所得税額・住民税課税総所得金額によって異なります。専門家（税理士・税務署）に相談の上、正確な試算を行ってください。

シミュレーションの前提条件

• 控除率: 年末ローン残高 × 0.7%
• 借入額でなく年末ローン残高が計算の基礎（元利均等返済の場合、初年度は借入額に近い）
• 住民税からの控除上限: 課税総所得金額等の5%、最高97,500円/年
• 世帯構成: 独身・給与所得のみ・社会保険料控除および基礎控除のみを適用した場合の概算。扶養家族がいる、iDeCoや生命保険料控除がある、といった事情があると所得税額が下がり、控除しきれない分が出て金額は下振れします
• 2026年（令和8年）入居・初年度の金額。2年目以降は年末残高が減るぶん控除額も少しずつ減ります

「年収」と「合計所得金額」は別物です。 控除の所得要件（2,000万円以下）は合計所得金額で判定します。会社員なら「年収（源泉徴収票の支払金額）−給与所得控除」、フリーランス・個人事業主なら「売上−必要経費」がおおよその合計所得金額です。下の表の「年収」は所得税額を見積もるための目安であって、要件判定の数字ではありません。売上2,200万円のフリーランスでも、経費が300万円あれば合計所得金額は1,900万円で要件を満たします。

年収別・初年度控除額の目安（新築・省エネ基準適合住宅・通常世帯／借入額2,000万円）

省エネ基準適合住宅（通常世帯）の借入限度額は2,000万円です。これを超えて借りても、超えた分は控除の計算に一切入りません。そのため下の表は借入額2,000万円に絞っています。

控除額は「借りた額」ではなく「納めた税額」が天井になります。 年収が低いほど、計算上の控除額（約14万円）を使い切れずに終わります。借入額を増やしても戻る額は増えません。

子育て等世帯・認定長期優良住宅の目安（新築の場合／借入限度額5,000万円・控除期間13年）:

※ 中古（既存住宅）の認定長期優良住宅は子育て等世帯でも借入限度額4,500万円です（§3）。下の表は新築を前提にしています。

控除の仕組み: まず所得税額から控除し、控除しきれない分を翌年（1月〜12月）に課税される個人住民税から控除（最高97,500円/年・課税総所得の5%が上限）します。例えば2026年分の所得税から控除しきれなかった額は、2027年度（2027年6月〜2028年5月に納付）の住民税から差し引かれます。所得税額が少ない場合は控除を使い切れない場合があります。

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7. 住宅取得等資金の贈与税非課税との組み合わせ

親・祖父母から住宅購入資金の贈与を受ける場合、住宅取得等資金の贈与税非課税措置（最大1,000万円まで非課税）との組み合わせが可能です。ただし重要なトレードオフがあります。

7-1. 組み合わせのメリット

• 贈与税ゼロで最大1,000万円（省エネ等住宅）を受け取れる
• 住宅ローン控除との併用は可能

7-2. 控除ベースが下がるトレードオフ（起きる場合と起きない場合がある）

住宅ローン控除の計算基礎は「年末のローン残高」です。贈与を受けた資金を頭金に充てるとその分だけ借入額（年末残高）が減るため、控除額も下がる場合があります。

ただし「必ず減る」わけではありません。借入額が借入限度額に達しているかどうかで、結論が逆になります。

計算例A：借入額が限度額を超えている場合 → 贈与しても控除は減らない

省エネ基準適合住宅（新築・通常世帯／借入限度額2,000万円）を4,000万円で購入するケース。

• 贈与なし・全額4,000万円をローン → 年末残高は限度額を超えているので、控除の計算基礎は2,000万円
• 1,000万円を贈与で受け取り、3,000万円をローン → 年末残高はまだ限度額超え。控除の計算基礎は同じく2,000万円

つまりこのケースでは控除額は変わりません。贈与のメリットだけが残ります。返済が進んで年末残高が2,000万円を下回る後半の年になって初めて差が出ますが、それも贈与した1,000万円分がまるごと控除から消えるわけではありません。

計算例B：借入額が限度額に届いていない場合 → 贈与した分だけ控除が減る

同じ住宅を2,500万円で購入し、1,500万円を借りるケース。

• 贈与なし・1,500万円をローン → 計算基礎は1,500万円（限度額2,000万円の範囲内）
• 500万円を贈与で受け取り、1,000万円をローン → 計算基礎は1,000万円
• 差は年間で500万円×0.7%＝3.5万円、13年で最大45.5万円

まず自分の借入額が限度額（住宅の性能と世帯区分で決まる §2・§3 の金額）を超えているかを確認してください。 超えているなら贈与による控除減はほぼ起きません。届いていないなら、贈与額×0.7%×控除年数の分だけ控除が減ります。

また、住宅取得等資金の贈与税非課税措置の適用期限は2026年（令和8年）12月31日です。今年末までに行動しないと翌年以降は使えなくなります。詳しくは住宅取得等資金の贈与税非課税2026を参照してください。

7-3. 「2026年中に贈与を急ぐ」検討者への注意点

贈与が2026年末で期限を迎えるからといって、住宅ローン控除の試算なしに贈与額を最大化するのは危険です。判断の順番は次のとおりです。

1. 自分の借入額が §2・§3 の借入限度額を超えているか確認する。超えているなら、贈与しても控除はほとんど減りません。急いで判断してよいケースです
2. 超えていないなら、贈与額 × 0.7% × 控除年数（13年または10年）が失う控除額の上限です。この金額と、贈与税の節税額を比べます
3. どちらが有利かは年収・借入額・住宅性能で変わります。金額が大きい場合は税理士に試算を依頼してください

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8. 適用要件の全体整理

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9. 確定申告・年末調整の手続き

9-1. 初年度は確定申告が必須

住宅ローン控除を初めて受ける年は、給与所得者でも確定申告が必要です。翌年以降（年末調整対応の給与所得者）は年末調整で手続きできます。

9-2. 確定申告の時期と提出書類

9-3. 2年目以降の手続き（給与所得者）

初年度の確定申告後、税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」（残りの控除年分がまとめて送られてきます）が届きます。翌年以降は、これと金融機関から毎年届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の2点を勤務先に提出すれば、年末調整だけで完結します。確定申告は不要です。

9-4. 2年目以降の手続き（個人事業主・フリーランス）

個人事業主・フリーランスには年末調整がないため、控除期間中は毎年、確定申告を続けます。初年度と違い、2年目以降に必要なのは次の2点だけです。

• 「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（税務署から送付される年分の用紙、または国税庁サイトからダウンロード）
• 金融機関から毎年届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

登記事項証明書や売買契約書といった重い書類は初年度だけです。

【2027年1月からの実務】 給与計算・年末調整を担当する側では、2027年1月1日以後に支払う給与から防衛特別所得税（1%）の源泉徴収が始まります。同時に復興特別所得税が2.1%から1.1%へ引き下げられるため合計の上乗せ率は2.1%のままで、住宅ローン控除を差し引いた後の税額に102.1%を乗じるという計算の順序も変わりません。変わるのは令和9年分の源泉徴収税額表の様式です。詳細は防衛特別所得税の源泉徴収2027で解説しています。控除を受ける本人の側では、新たに必要となる手続きはありません。

控除の「受け取り方」が会社員と違います。 会社員は源泉徴収で先に納めた所得税が戻る「還付」ですが、個人事業主は源泉徴収されていないことが多く、その場合は確定申告で計算した納付税額から差し引かれる形になります。手元に現金が振り込まれるとは限りません（予定納税をしている等で納めすぎていれば還付になります）。

書き忘れ・出し忘れたときは「更正の請求」で取り戻せます。 更正の請求とは、提出済みの確定申告で税金を多く申告してしまったときに、税務署へ訂正を求める手続きです。「更正の請求書」に正しい計算と理由を書いて、住所地の税務署に提出します（e-Tax でも可）。期限は法定申告期限から5年です。ただし控除を受け損ねた年の申告自体をしていない場合は、更正の請求ではなく期限後申告になります。判断がつかない場合は税務署の窓口で確認してください。

9-5. 副業がある会社員の場合

会社員で副業所得が年20万円を超える方は、副業分の確定申告が別途必要です。この場合の住宅ローン控除の扱いは2通りあります。

• 1年目: 住宅ローン控除も副業も、まとめて1回の確定申告で処理します
• 2年目以降: 住宅ローン控除は勤務先の年末調整で済ませ、副業分だけを確定申告する形でも構いません。逆に、副業の確定申告のほうで住宅ローン控除も一緒に申告しても構いません（年末調整で受けた場合は、確定申告書に年末調整済みの金額を転記します）

どちらでも最終的な税額は同じです。年末調整をしたからといって、副業の申告義務が消えるわけではない点にだけ注意してください。

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10. FAQ

Q1. 「省エネ基準適合住宅（新築）」の2026年入居の借入限度額はいくらですか？

2026年・2027年入居なら、通常世帯で2,000万円、子育て等世帯で3,000万円（いずれも控除期間13年）です。令和6/7年入居時（通常3,000万円・子育て等4,000万円）より引き下げられています。競合サイトで「3,000万円」と記載されている場合は令和7年以前の数値の可能性があります。

2028〜2030年入居は扱いが変わります。 建築確認が2027年12月31日以前、または登記簿上の建築日が2028年6月30日以前であれば2,000万円・控除期間10年（子育て等世帯の上乗せはなし）、どちらにも当てはまらなければ控除対象外です（租税特別措置法第41条第25項）。詳しくは §4-4 をご覧ください。

Q2. 中古住宅（既存住宅）でも控除期間は13年になりますか？

省エネ基準適合以上の中古住宅は、令和8年（2026年）以降の入居から控除期間が13年になりました。改正前（令和7年まで）は中古住宅の控除期間は一律10年でした。「その他の住宅（省エネ基準非適合）」の中古は従来通り10年のままです。

Q3. 「その他の住宅（省エネ基準未満）」の新築に2026年入居しますが、控除は受けられますか？

受けられる場合があります。 原則として、省エネ基準（断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級4）を満たさない「その他の住宅」の新築は、2024年入居分から控除対象外です。

ただし経過措置があり、令和5年（2023年）12月31日以前に建築確認を取得した住宅、または令和6年（2024年）6月30日以前に建築が完了した住宅なら、2030年12月31日入居まで借入限度額2,000万円・控除期間10年の控除が受けられます（租税特別措置法施行令第26条第43項／国土交通省Q&A 2026年7月更新版 Q17）。

要件は「かつ」ではなく「または」です。 どちらか一方を満たせば足ります。すでに建物がある方は、確認済証・検査済証の日付か、登記事項証明書の建築年月日をまず確認してください（§4-3）。

Q4. 子育て等世帯の上乗せを受けるための「19歳未満の扶養親族」の判定時期は？

入居した年の12月31日時点の現況で判定します。「19歳未満の扶養親族」とは、年末時点で18歳以下であることが要件です。例えば2026年4月に入居し、子どもが2026年中に19歳の誕生日を迎える場合、12月31日時点で既に19歳になっているため「19歳未満の扶養親族」には該当しません。入居年の年末時点での家族構成で確認してください。

Q5. 住宅ローン控除と住宅取得等資金の贈与税非課税は同時に使えますか？

使えます。両制度の併用は可能です。 贈与を受けた資金を頭金に充てると借入額（年末残高）が減るため控除額も下がる、と説明されることが多いのですが、借入額が借入限度額（§2・§3）を超えている場合は控除額はほとんど変わりません。限度額に届いていない場合だけ、贈与額×0.7%×控除年数の分が減ります（§7-2 に計算例）。贈与税非課税措置の適用期限は2026年12月31日です。詳しくは住宅取得等資金の贈与税非課税2026をご参照ください。

Q6. 合計所得金額が2,000万円を超えた年はどうなりますか？

その年の住宅ローン控除は適用されません（控除額がゼロになります）。翌年以降に所得が2,000万円以下に戻れば、再び適用されます。控除期間の全期間で継続的に所得2,000万円以下であることが、最大限の控除を受ける条件です。

Q7. 床面積40㎡台の住宅でも控除は受けられますか？

対象になります。 床面積40㎡以上50㎡未満の住宅（条文では「小規模居住用家屋」）にも特例があります。ただし住宅の区分によって根拠条文が違い、新築の一部には日付の縛りがあります。

つまり、これから40㎡台の新築を建てる方は、省エネ基準適合以上であれば建築確認の時期を問わず対象です。省エネ基準を満たさない新築だけが第16項の日付制限にかかりますが、そもそもその区分は §4-3 の経過措置に該当しなければ控除ゼロなので、実務上は同じ日付を見ていることになります。

そのうえで注意点が2つあります。

1. 所得判定は「年ごと」です。 控除期間中、合計所得金額が1,000万円を超えた年だけ控除が受けられません（条文は「合計所得金額が千万円を超える年については、この限りでない」）。翌年に1,000万円以下へ戻れば、その年はまた受けられます。50㎡以上の住宅の所得要件（2,000万円以下）より厳しい基準がかかる、と理解してください
2. 子育て等世帯の上乗せ限度額とは併用できません。 第41条第9項が40㎡台の住宅（特例認定住宅等）を明文で除いています。上乗せを使いたい場合は50㎡以上が必要です

Q8. 住宅ローン控除を受けながら居住用財産を売却したらどうなりますか？

住宅ローン控除と居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円控除等）は重複して適用できません。対象期間は前後で長さが違いますので注意してください。

つまり前2年＋入居年＋後3年の計6年間が対象です。「前後2年ずつ」ではありません。後ろ側が1年長い点を見落とすと、入居4年目に旧居を売って3,000万円控除を使い、住宅ローン控除がさかのぼって全期間分無効になる、という事故が起きます。どちらが有利かは所得状況によって異なります。売却を検討している場合は必ず事前に税理士に相談してください。不動産売却の譲渡所得税ガイドも参考にしてください。

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まとめ：2026年（令和8年）入居で住宅ローン控除を最大化するポイント

1. 住宅の省エネ性能を必ず確認する: 2026年入居の新築は省エネ基準（断熱等級4・一次エネ等級4）以上が控除の必須条件。「その他の住宅（基準未満）」は控除ゼロ。

2. 競合サイトの「借入限度額3,000万円」に注意: 省エネ基準適合住宅の通常世帯は、令和8年入居から2,000万円に変わっています。令和6/7年の数値との混同に注意。

3. 中古住宅は省エネ適合で13年控除に: 令和8年度改正で中古（省エネ基準適合以上）は控除期間が10年→13年に延長。子育て等世帯への上乗せも新設。

4. 子育て世帯は上乗せ枠を積極活用: 認定長期優良・低炭素住宅（新築・中古）の子育て等世帯は、借入限度額が大幅に高い。判定時期は入居年の12月31日時点。

5. 贈与との組み合わせは、まず借入限度額に達しているか確認: 限度額を超えて借りているなら、贈与しても控除額はほぼ減りません。届いていない場合だけトレードオフの試算が要ります（§7-2）。

6. 省エネ基準適合住宅の新築は「2028年入居」が分かれ目: 2026・2027年入居なら2,000万円×13年。2028年以降の入居は、建築確認2027年末以前または建築2028年6月30日以前なら2,000万円×10年、それ以外は控除なし。着工の遅れで入居年がずれると3年分（約42万円）減ります。中古・買取再販にはこの制限はありません。

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本記事の数値は、施行済みの租税特別措置法第41条（令和8年法律第12号による改正後・2026年4月1日施行。e-Gov 法令ID 332AC0000000026）の条文本文、および国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（別紙1）」（令和7年12月26日）と照合しています。制度は今後さらに改正される可能性があります。個別の税務判断については税理士または最寄りの税務署にご相談ください。