区分所有法改正による管理規約改定の実務ポイント―決議要件の変更と見直し手順
はじめに：総会決議の「数え方」が変わりました
マンションの管理組合を運営していると、「規約は一度作ったら変えなくて良い」と思われがちです。しかし令和7年法律第47号（令和7年＝2025年5月30日公布）による建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の改正は、2026年（令和8年）4月1日に施行済みです（同法附則第1条）。総会で決議の成否を数える方法が変わっており、旧法の文言のままの規約や運用は見直しが必要です。
最大のポイントは、決議の母数（分母）が「全区分所有者」から「出席した区分所有者」に変わったことです。ここで誤解が多いのですが、区分所有者の人数（頭数）と議決権の両方で多数を取る二重要件は、改正後も残っています。「頭数要件がなくなった」わけではありません。
本記事では、改正の主要内容・管理規約のどこを見直すべきか・進め方について、管理組合の役員や担当者が実務で使えるレベルで解説します。建替え決議など大きな決議の要件はマンション建替え・解体・敷地売却の決議ルールが変わったで詳しく解説しています。
背景：なぜ今、区分所有法が改正されたのか
決議に参加しない所有者が意思決定を止めていた
区分所有法は昭和37年（1962年）制定（昭和三十七年法律第六十九号）で、管理組合の意思決定は長く「全区分所有者」を母数に数える仕組みでした。そのため、次のような問題が指摘されていました。
- 無関心層・連絡不通の所有者の存在：総会に出席も委任状の提出もしない所有者が多いと、議案が可決できない
- 所在不明の区分所有者：相続未登記などで所有者を特定できない、または所在が分からない住戸があると、決議の母数に残り続ける（相続登記については【2027年3月期限】相続登記しないと過料10万円も参照）
- 電磁的方法の整理：書面・電磁的方法による議決権行使の位置づけを条文上で整える必要があった
法務省の資料でも、改正の柱の一つは「出席者の多数決による決議」と整理されています（建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除く）。
改正の主要ポイント
出席者の頭数・議決権の各過半数
全体の頭数・議決権の各過半数
出席者の頭数・議決権の各3/4以上
全体の頭数・議決権の各3/4以上
4/5以上（原則）
2026年4月1日
① 決議の母数が「出席した区分所有者」に変わった
改正後の第39条1項は、集会の議事を「出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する」と定めています。改正前は「区分所有者及び議決権の各過半数」でした。
比べると分かるとおり、「各」過半数、つまり区分所有者の人数と議決権の両方で過半数を取る構造は変わっていません。変わったのは「出席した」という限定が付いたことです。たとえば60戸のマンションで30戸が出席した場合、改正後の普通決議は、出席した30戸の人数と議決権の双方で過半数が賛成すれば可決できます。
規約の設定・変更・廃止（第31条1項）は、まず定足数として、区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する者の出席が必要です（規約でこれを上回る割合を定めることも可能）。そのうえで、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数で決議します。定足数が条文に明記されたことが、旧法との大きな違いです。
数値例：区分所有者100人・議決権100のマンションで規約を変更する場合、定足数は区分所有者51人以上かつ議決権51以上の出席です。たとえば出席が60人・議決権60であれば、可決には出席者の各4分の3、つまり人数45人以上かつ議決権45以上の賛成が必要です（60×3/4＝45）。出席が50人・議決権50にとどまれば、定足数（51）に届かず決議できません。
専門家コメント
「出席」には、書面や代理人、電磁的方法で議決権を行使した者も算入されます（第39条2項・3項）。委任状や議決権行使書の回収が、定足数を満たす上でも引き続き重要です。なお建替え決議のように区分所有権の処分を伴う決議は出席者基準の対象外で、全区分所有者を母数とする従来の考え方が残ります。
② 所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する制度
第38条の2により、裁判所は、区分所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができないときに、それ以外の区分所有者または管理者の請求により、「一般区分所有者による集会の決議をすることができる」旨の裁判をすることができます。この裁判で所在等不明区分所有者とされた者は、集会における議決権を有しません。
つまり、管理組合が自分で「この人は所在不明だから数えない」と決めることはできず、裁判所の裁判が必要です。請求の要件や手続きの詳細は、弁護士・マンション管理士などの専門家に確認してください。所在不明者を生まないための基本は、各所有者の住所変更登記が適切に行われていることです（住所・氏名変更登記が2026年4月から義務化も参照）。
③ 議決権行使の方法
第39条は、議決権を書面または代理人によって行使できること（2項）、規約または集会の決議により、書面に代えて電磁的方法によって議決権を行使できること（3項）を定めています。電磁的方法による行使は書面による行使とみなされ、出席者の数・議決権に算入されます。
管理規約にこれらの方法の具体的な手順（様式・締切・本人確認の方法など）を書いておくと、総会運営が安定します。テレビ会議等による集会への出席の可否などは、規約や集会の決議の内容によって扱いが異なるため、改定にあたって専門家に確認することをおすすめします。
④ 建替え決議の要件
建替え決議は原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上のまま維持されています（第62条1項）。一方、改正で新設された第62条2項により、次の1〜5号のいずれかに該当する建物では、要件が4分の3に緩和されます。
- 1号（耐震）：地震に対する安全性について、法務大臣が定める基準に適合していないとき
- 2号（耐火）：火災に対する安全性について、法務大臣が定める基準に適合していないとき
- 3号（外壁等）：外壁・外装材などが剝離・落下して周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして、法務大臣が定める基準に該当するとき
- 4号（配管）：給排水などの配管設備（改修工事が著しく困難なものとして法務省令で定めるものに限る）の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして、法務大臣が定める基準に該当するとき
- 5号（バリアフリー）：建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき
詳細は建替え決議・取壊し・敷地売却の新要件をご覧ください。
⑤ 管理が行き届かない建物・専有部分への対応
今回の改正では、管理が不十分な建物や専有部分・共用部分について、裁判所の関与のもとで管理を行う人を選任する制度なども整備されています。具体的には次の2つです。
- 管理不全専有部分管理命令（第46条の8）：区分所有者による専有部分の管理が不適当で、他人の権利や法律上保護される利益が侵害される（おそれがある）場合に、利害関係人の請求により、裁判所がその専有部分を対象に管理人を選任します
- 管理不全共用部分管理命令（第46条の13）：共用部分の管理が不適当な場合に、同じく利害関係人の請求により、裁判所がその共用部分を対象に管理人を選任します
いずれも対象は特定の専有部分・共用部分であり、管理組合の理事長（管理者）を裁判所が交代させる制度ではない点に注意が必要です。
管理規約のどこを見直すべきか―実務的チェックポイント
決議要件条文
定足数の扱い
議決権行使方法
招集通知の期間
管理計画認定制度
チェック1：「区分所有者及び議決権の各○分の○以上」という文言
旧法に準拠して「区分所有者及び議決権の各過半数」「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」と書いている規約は非常に多いです。この文言自体は、頭数と議決権の二重要件が残る以上、直ちに誤りになるわけではありません。問題になるのは、母数が「全区分所有者」であるかのように読める書き方や、法律の定足数・出席者基準と食い違う書き方になっている箇所です。
たとえば第39条1項は「この法律又は規約に別段の定めがない限り」と書かれており、普通決議の数え方は規約で別段の定めをすることができます。一方、すべての条文が規約で変えられるわけではなく、規約で変更できるか（強行規定か）は条ごとに異なります。旧法の文言を引き継いだ規約が、現行法のもとでどこまで有効かは、条文ごとの確認が必要です。規約の見直しにあたっては、弁護士・マンション管理士などの専門家と確認してください。
実務ポイント
規約全文を検索して「区分所有者の数」「頭数」「各○分の○以上」「総数」という文言を洗い出し、「出席した」という限定が必要かどうか、法律の条文と一つずつ照らして確認してください。管理費等の額の変更（普通決議）、規約変更、共用部分の変更など、決議要件が関係する条項は複数箇所にわたることが多いです。
チェック2：議決権行使の方法に関する条文
書面・代理人・電磁的方法による議決権行使は、法律上の根拠（第39条2項・3項）があります。電磁的方法は「規約又は集会の決議により」認められるものなので、規約にまだ定めがない場合は、定めておくと運用が安定します。
チェックリスト
– [ ] 書面による議決権行使の様式・締切が定められているか
– [ ] 代理人による議決権行使の範囲（代理人の資格など）が定められているか
– [ ] 電磁的方法による議決権行使を認める規定があるか
– [ ] 電磁的方法を利用する際の本人確認・事前の手続きが整理されているか
チェック3：委任状・議決権行使書の取り扱い
出席者基準では、委任状や議決権行使書を出した人も出席者に算入されるため、回収と集計の正確さが決議の成否に直結します。代理権授与の方式、議決権行使書の様式、集計方法を規約や総会運営細則で明確にしておくと安心です。
チェック4：招集通知の期間
集会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に発しなければなりません（第35条1項）。ただし、この期間は規約で伸長できます。規約に「2週間前」などの定めがある場合は、その規約の期間が適用されます。
規約見直しの具体的な手順
STEP 1：現行規約の棚卸し
まず現行の管理規約・使用細則の全文を確認し、上記チェックポイントに照らして「見直しが必要な条項」をリストアップします。自主管理の場合は管理組合役員が、委託管理の場合は管理会社に依頼して一次スクリーニングを行います。
実務ポイント
国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」と現行規約を比較する方法が効率的です。今回の改正に対応した改訂の有無と内容は、国土交通省のウェブサイトで最新の公表状況を確認してから参照してください。
STEP 2：改定案の作成（弁護士・マンション管理士への相談を含む）
改定案の作成は、マンション管理士または弁護士（不動産法務に詳しい方）に相談することを推奨します。特に以下の点は法律判断が伴うため、専門家の関与が有効です。
- 規約に定めた決議の割合が、法律の定足数・出席者基準と食い違っていないかの判断
- 区分所有者間の利害調整が必要な条項の変更
- 既存の使用細則・別表との整合性確認
専門家への依頼費用は、依頼先・マンションの規模・作業範囲によって異なります。複数の事務所から見積もりを取り、管理費から支出できるかを含めて早めに検討しましょう。
STEP 3：改定案の周知と招集
規約の変更は、第31条1項により、区分所有者の過半数かつ議決権の過半数の出席（定足数）のもとで、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。突然総会に諮るのではなく、事前に改定案を全区分所有者に配布し、意見を募る期間を設けることが円滑な進行につながります。
理事会で改定案を確定し、招集通知を発送します。法律上の招集通知は会日の少なくとも1週間前（第35条1項。規約で伸長可）です。説明や質問の時間を確保するため、2週間前など余裕をもって発送するのが実務上の目安ですが、これは法定の要件ではありません。規約に定めがある場合はその期間を下回らないようにしてください。
STEP 4：臨時総会または定期総会での決議
規約変更は集会（総会）の決議によって行います。委任状・議決権行使書・電磁的方法による行使の回収を十分に行い、定足数と決議要件を確実に満たすよう準備します。
専門家コメント
規約の設定・変更・廃止（第31条1項）では、定足数として「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の出席が必要です。規約でこれを上回る割合に引き上げることも認められています。議長は決議の前に出席状況を確認し、議事録に出席者数と議決権の数を記録してください。
STEP 5：改定後の対応・登記・周知
管理組合法人の場合、規約を変更したこと自体は通常、登記事項ではありません。区分所有法第47条7項も、管理組合法人の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できないと定めています。ただし、共同代表の定めの新設・変更など、登記事項に変更が生じた場合は、組合等登記令第3条1項により2週間以内に変更の登記をしなければなりません（資産の総額の変更は別の特則があります）。規約変更の内容が登記事項に当たるかどうかは、司法書士または管轄の法務局に確認してください。
改定後の規約は全区分所有者に配布し、管理組合の重要書類として保管します。電子データでの共有（ポータルサイト・メール等）も活用しましょう。
注意点：よくある落とし穴
注意1：「頭数要件がなくなった」と思い込まない
「頭数要件の廃止」と説明している情報を見かけることがありますが、条文はそうなっていません。第39条1項・第31条1項とも、区分所有者の人数と議決権の両方について「各」過半数・「各」4分の3以上を求めています。議決権の数だけで可決できると考えて総会を進めると、人数の要件を満たさず決議が無効になるおそれがあります。
注意2：「標準管理規約に準拠しているから大丈夫」は危険
国交省の標準管理規約を採用・参考にしているマンションでも、何年も前のバージョンを元にしている場合は今回の改正に対応していない可能性があります。「標準規約採用」だから安心、とはなりません。どの時点の版を元にしているかを確認してください。
注意3：使用細則・別表との整合性確認を忘れずに
管理規約本体を見直しても、使用細則・別表・細則の内容が旧来の考え方のままだと、実務上の齟齬が生じます。特に総会運営細則（議長の権限、採決の方法等）は管理規約と一体で見直すことが重要です。
注意4：一部区分所有者の「反対」と「無効」は別問題
規約改定に反対する区分所有者がいること自体は問題ありません。決議要件を満たせば、反対者がいても規約変更は有効です。ただし、規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません（第31条1項後段）。また「決議手続きに瑕疵があった」「招集通知が届いていない」などの手続き上の問題は決議無効の原因になります。
チェックリスト（総会決議の手続き確認）
– [ ] 招集通知を法定の期間（会日の1週間前）および規約所定の期間より前に発送したか
– [ ] 招集通知に議案書・規約改定案全文を添付したか
– [ ] 定足数（第31条の決議では区分所有者・議決権とも過半数の出席）を満たしたか
– [ ] 委任状・議決権行使書の受付・集計方法に不備はないか
– [ ] 出席者の人数と議決権の数の両方で、決議要件を満たしているか
– [ ] 議事録に決議内容・賛否数を正確に記録したか
注意5：最新の情報を確認する
区分所有法の運用に関する国土交通省・法務省のガイドラインや標準管理規約の改訂は、今後も公表される可能性があります。最新の情報は法務省・国土交通省のウェブサイトで確認してください。
専門家コメント
区分所有法は民法の特別法ですが、実際の管理運営ではマンション管理適正化法や長期修繕計画ガイドライン等との関係も考慮する必要があります。管理計画認定制度を活用しているマンションは、認定基準との整合性も規約を見直す際に確認しておくことが望ましいです。
よくある質問（FAQ）
規約の文言が古いこと自体で、決議が自動的に無効になるわけではありません。ただし、法律の中には規約で別段の定めができる規定（例：第39条1項）と、そうでない規定があり、どちらかは条ごとに異なります。たとえば、出席者基準を前提にすれば可決できる議案を、旧来の「全区分所有者基準」で数えて否決扱いにしてしまう、あるいは定足数を確認せずに規約変更を決議してしまうといった誤りが起こりえます。決議前に、規約と法律の両方で要件を確認し、判断に迷う場合は弁護士・マンション管理士などの専門家に確認してください。
管理会社が「規約改定のサポート」を行うことはありますが、規約変更の発議・決議はあくまで管理組合（区分所有者の集会）の権限です。管理会社はサポート役にすぎず、改定の最終責任は管理組合にあります。管理会社に着手を促すとともに、管理組合として主体的に取り組む姿勢が必要です。
規模にかかわらず、区分所有建物であれば区分所有法の適用を受けます。戸数が少ないマンションほど区分所有者全員の合意が得やすいため、見直しは進めやすい環境にあります。
はい、見直しの検討は必要です。法人格の有無は関係なく、区分所有法は建物の区分所有関係に広く適用されます。管理組合法人の場合のみ、登記事項に変更が生じたときの変更登記が追加で必要になります。
まず否決の原因を分析することが重要です。「改定内容への反対」なのか「出席者や議決権行使が足りず定足数を満たせなかった」のかによって対応が異なります。内容への異議なら区分所有者間で改めて議論を深め、書面・電磁的方法による議決権行使の活用や次回総会での再上程を検討します。専門家（弁護士・マンション管理士）を交えた説明会の開催も有効です。
まとめ：決議の「母数」と「二重要件」を正しく押さえる
令和7年法律第47号による区分所有法改正（2026年4月1日施行）で、総会決議は「出席した区分所有者」を母数に数える形へ変わりました。ただし区分所有者の人数と議決権の二重要件は維持されており、規約変更などでは定足数も条文に明記されています。
対応のポイントをまとめると：
- 現行規約の棚卸しを実施し、決議要件の書き方が現行法と整合しているか確認する
- マンション管理士・弁護士への相談を早めに行い、改定案を作成する
- 区分所有者への丁寧な説明と十分な意見聴取期間を設ける
- 総会で定足数と、出席者の人数・議決権の両方の要件を満たして変更決議を行う
- 法人の場合は登記事項の変更登記の要否を確認し、全区分所有者へ周知する
管理規約はマンション管理の憲法ともいえる存在です。法改正に合わせた適時の見直しが、マンションの資産価値と住民の生活環境の維持・向上につながります。なお、本記事で扱う決議の数え方とは別に、同じ令和7年法律第47号により建替え決議の要件も見直されています（耐震性不足などの建物は5分の4から4分の3に緩和）。建替え・敷地売却・取壊し決議の新要件はマンション建替え・解体・敷地売却の決議ルールが変わった―区分所有法改正2026年施行の実務解説で解説しています。
本記事は2026年10月時点の情報に基づいています。条文は2026年4月1日施行版（令和7年法律第47号による改正後）を確認しています。個別の法律判断については弁護士・マンション管理士等の専門家にご相談ください。
