マンション建替え・解体・敷地売却の決議ルールが変わった―区分所有法改正2026年施行の実務解説
はじめに：「建替えの5分の4」は今も生きている――ただし条件次第で変わる
「うちのマンション、そろそろ建替えを考えなければならないが、5分の4以上の賛成が集まるとは思えない」。
築40年超のマンションで管理組合の役員を務めていると、こうした悩みを抱える方は少なくありません。2026年4月1日、その状況に大きな変化をもたらす法律が施行されました。令和7年法律第47号（老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律）です。
しかし、この改正について「建替え決議が5分の4から4分の3になった」と一般に伝わっている情報は正確ではありません。正しくは、「特定の5事由（耐震性不足・火災安全性不足など）に該当する場合に限り、4分の3以上に緩和」という条件付きの変更です。
この違いを知らずに動くと、管理組合が無効な決議を行うリスクがあります。本記事では、改正法の骨子を正確に整理し、管理組合・区分所有者が「自分のマンションに何が適用されるか」を判断できるよう、実務目線で解説します。
なお本記事は、建替え・解体・敷地売却・大規模改修の「決議要件と進め方」に焦点を当てています。日常の総会運営に関わる管理規約の文言や改正手順については、別記事区分所有法改正による管理規約改定の実務ポイントで詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。
改正法の概要――昭和37年以来「最大規模の改正」
改正の背景：老朽化と高齢化の「2つの老い」
区分所有法は1962年（昭和37年）の制定から60年以上が経過し、令和7年の改正は1962年以来最大規模の実質的大改正とされています。
改正の背景にあるのは、マンションの「2つの老い」です。
- 建物の老朽化：2023年末時点で全国約700万戸のうち、築40年超は約137万戸（約2割）。10年後には約274万戸、20年後には約464万戸に増加する見込みです
- 居住者の高齢化：管理組合の機能不全、区分所有者の所在不明、修繕積立金の不足が各地で顕在化
老朽化が進んでも建替えや解体が進まない原因の一つが、意思決定の高いハードルでした。旧法では建替えに区分所有者・議決権の各5分の4以上が必要であり、さらに解体や一括売却には事実上「全員同意」に近い状況が必要でした。改正法は、この意思決定の壁を一定条件のもとで引き下げることを目指しています。
改正の施行状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法律番号 | 令和7年法律第47号 |
| 公布日 | 令和7年（2025年）5月30日 |
| 施行日 | 令和8年（2026年）4月1日（施行済み） |
| 対象 | 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）・被災区分所有法の改正部分 |
現在（2026年7月）は施行から約3か月が経過した段階です。管理組合では2026年4月1日以降に開催した集会から新ルールが適用されています。
建替え決議の要件――「4/5→3/4」は条件付き
この改正でもっとも注意が必要な点が、建替え決議の要件です。
原則：各5分の4以上（変更なし）
建替え決議の原則要件は改正後も変わりません。区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です（改正後62条1項）。
例外：特定要件該当時は各4分の3以上に緩和
以下の5つの事由（特定要件）のいずれかに該当する場合のみ、決議要件が各4分の3以上に緩和されます（改正後62条2項）。
| 状況 | 区分所有者 | 議決権 | 根拠条文 |
|——|———–|——–|——–|
| **原則**（通常のマンション） | 各5分の4以上 | 各5分の4以上 | 改正後62条1項 |
| **特定要件に該当**（耐震不足等5事由） | 各4分の3以上 | 各4分の3以上 | 改正後62条2項 |
| **政令指定災害による被災時** | 各3分の2以上 | 各3分の2以上 | 被災区分所有法改正部分 |
「建替えの要件が緩和された」という情報は、あくまで特定要件に該当する場合の話です。耐震性に問題のない比較的新しいマンションが建替えを検討する場合には、原則どおり各5分の4以上の要件が適用されます。
特定要件（5事由）の一覧
| No. | 特定要件の内容 |
|---|---|
| 1 | 耐震性の不足 |
| 2 | 火災に対する安全性の不足 |
| 3 | 外壁等の剥落により、周辺に危害を及ぼすおそれ |
| 4 | 給排水管の腐食等により、著しく衛生上有害となるおそれ |
| 5 | バリアフリー基準への不適合 |
これら5事由は建替え決議だけでなく、後述する新設4種の決議にも共通して適用されます。
特定要件チェックリスト：自分のマンションは緩和対象か？
以下の項目を確認し、一つでも「該当する可能性あり」であれば、専門家（弁護士・建築士・マンション管理士）への確認を検討してください。ただし、特定要件への「該当」には別途認定手続きが必要です（詳細は後述のFAQを参照）。
【耐震性の不足】
– □ 1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認（旧耐震基準）
– □ 耐震診断を受けておらず、または受けた結果「耐震性不足」と判定された
– □ 耐震改修を行っていない
【火災安全性の不足】
– □ 自動火災報知設備・スプリンクラー等が現行の消防法基準を満たしていない
– □ 避難経路・防火区画に問題があることが指摘されている
【外壁等の剥落のおそれ】
– □ 外壁タイルや塗装の劣化が著しく、剥落防止措置が未実施
– □ 大規模修繕工事が長期間（目安：15年以上）行われていない
【給排水管の腐食等のおそれ】
– □ 給排水管の材質が鉄管（鋼管）であり、更新未実施
– □ 水質検査で問題が指摘されたことがある
【バリアフリー基準への不適合】
– □ 共用部分にエレベーターがない（4階建て以上の場合）
– □ 玄関・廊下・階段等に段差があり、バリアフリー改修が未実施
新設4種の決議制度――「全員同意なし」で解体・売却・リノベが可能に
改正前、建替え以外の手法（解体・一括売却・大規模改修）は区分所有者全員の同意に近い状態が実質的に必要でした。改正法はこれら4種の決議制度を新設し、多数決による意思決定を可能にしました。
決議種類と要件の一覧
| 決議の種類 | 概要 | 原則要件 | 特定要件時 | 被災時 | 根拠条文 |
|———–|——|———|———–|——–|——–|
| **建物更新決議** | 一棟まるごとリノベーション（大規模改修） | 各4/5以上 | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の5 |
| **建物敷地売却決議** | マンション一棟を敷地ごと第三者に売却 | 各4/5以上 | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の6 |
| **建物取壊し敷地売却決議** | 取壊した後に敷地を売却 | 各4/5以上 | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の7 |
| **取壊し決議** | 建物を取り壊す（敷地売却なし） | 各4/5以上 | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の8 |
これら4種はいずれも、従来存在しなかった新設の制度です。「規制緩和」というより「制度の創設」と理解するのが正確です。
建替えに比べて、解体や一括売却は管理組合にとって現実的な選択肢になりえます。特に以下のケースで検討の余地があります。
- 建替え費用の負担が重く、かつ特定要件に該当するケース：建替え（3/4以上）に比べて一括売却（同じく3/4以上）の方が、デベロッパーへの売却益で区分所有者に資金還元できる可能性がある
- 立地が良好で再開発ニーズが高いケース：マンション全体をデベロッパーに売却し、区分所有者は売却代金を受け取る選択肢
- 居住者の多くが高齢でリノベ後の居住を希望するケース：建物更新決議（一棟リノベ）により、建替えを待たず居住性を改善
建替え・解体・売却・大規模改修、どれを選ぶか：判断フロー
STEP 1：建物の状態確認
↓
特定要件（耐震不足等5事由）に該当するか？
├─ 非該当 → 建替えは原則5分の4以上（4/5以上）が必要。賛成が集まるか検討
└─ 該当 → STEP 2へ（各3/4以上で判断可能）
STEP 2：再生方向の検討
↓
建物に構造的価値が残るか？
├─ 残る → 建物更新決議（一棟リノベ）を検討（各3/4以上）
└─ 残らない → STEP 3へ
STEP 3：建替え vs. 解体・売却
↓
建替え後に区分所有者が住み続けるか？
├─ 住み続ける → 建替え決議（各3/4以上：特定要件時）
├─ 土地ごと処分したい → 建物敷地売却決議 or 建物取壊し敷地売却決議（各3/4以上）
└─ 建物のみ取壊し・土地は保持 → 取壊し決議（各3/4以上）
※ 各決議は管理規約・専門家の確認が前提。実際の手続きは弁護士・マンション管理士にご相談ください。
所在不明区分所有者の取扱い――「決議できない」問題の解消
旧法の課題
旧法では、管理費を滞納したまま連絡が取れない区分所有者や、相続未手続きで所有者が不明の住戸も、決議の分母（頭数・議決権）にカウントされていました。そのため、この種の住戸が増えると建替え決議はますます困難になるという問題がありました。
新制度：所在等不明区分所有者の除外（改正後38条の2）
改正法は、裁判所への申立てにより所在等不明区分所有者を決議の分母から除外する制度を新設しました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠条文 | 改正後38条の2（手続規定は86条以下） |
| 申立権者 | 一般区分所有者または管理者 |
| 手続き | 非訟手続（裁判所への申立て） |
| 除外の要件 | 「必要な調査を尽くしても所在が判明しない」こと。実務上の目安として管理費等の滞納または連絡不能が1年以上継続していることが示されている |
| 効果 | 全決議の分母（頭数・議決権）から除外。招集通知も不要 |
この除外制度が認められると、建替え決議・解体決議・一括売却決議を含む全ての決議において、除外された区分所有者を分母から除いた上で多数決を計算できます。「所在不明の住戸があると決議を進められない」という従来の壁が取り除かれる仕組みです。
出席者多数決の新ルール――ただし建替えは対象外
改正法では、通常の集会（普通決議・特別決議）の分母も変更されました。
改正前後の比較
| 決議種類 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 普通決議（管理行為等） | 全区分所有者・全議決権の各過半数 | 出席した区分所有者・議決権の過半数（欠席者は分母から外れる） |
| 特別決議（規約変更等） | 全区分所有者・全議決権の各3/4以上 | 出席した区分所有者・議決権の各3/4以上（定足数あり） |
| 建替え決議 | 全区分所有者・全議決権の各4/5以上 | 変更なし（絶対多数決のまま） |
重要なのは、建替え決議・解体決議・一括売却決議などの区分所有権の処分を伴う決議には出席者多数決が適用されない点です。これらの決議では引き続き、全区分所有者・全議決権を分母とした絶対多数決（各4/5または各3/4）が必要です。
「出席率が低くても賛成さえ多ければ建替えできる」という理解は誤りです。
経過措置と管理規約の改正――2026年4月1日に旧規約は自動失効
既存規約の自動失効
改正法の附則2条3項は重大なルールを定めています。施行時点（2026年4月1日）で改正後の区分所有法に抵触する既存規約は、施行日に自動的に失効します。
典型例として、「全区分所有者及び議決権の各4分の3以上」という（全員を分母とする）絶対多数の定めを特別決議について規約に置いている管理組合は、注意が必要です。改正では特別決議の比率（4分の3）自体は変わっていませんが、分母が「全区分所有者」から「出席者」ベースに変わったため、旧来の全員を分母とする文言のままでは改正法と抵触し、見直しが必要になります。
招集手続の経過措置
施行前（2026年3月31日以前）に招集通知を発していた集会については、旧法の要件が適用されます。2026年4月1日以降に招集通知を発した集会から、新要件が適用されます。
管理組合の緊急課題：規約の改正
以上のことから、2026年4月1日以降に開催される集会に合わせた規約改正は、全国の管理組合の緊急課題となっています。少なくとも以下の点を確認してください。
- 普通決議の分母定義（全員→出席者への変更対応）
- 特別決議の要件・定足数の記載
- 新設決議（建物更新・取壊し・一括売却等）に関する規定の追加
- 出席者の定義（議決権行使書・委任状提出者の扱い）
管理規約改正の詳細な手順・条文例については、区分所有法改正による管理規約改定の実務ポイントをあわせてご参照ください。
管理不全マンション対策と分譲事業者の義務
管理不全マンションへの裁判所命令（改正後46条の8・46条の13）
改正法は、管理が機能しないマンションへの介入手段も整備しました。
管理不全専有部分管理命令（改正後46条の8第1項）：区分所有者が専有部分を適切に管理せず他人の権利を侵害している場合、裁判所が利害関係人の請求により「管理不全専有部分管理人」を選任できます。
管理不全共用部分管理命令（改正後46条の13第1項）：共用部分（廊下・エレベーター・外壁等）の管理が不適当な場合も、同様に「管理不全共用部分管理人」を裁判所が選任可能です。
選任された管理人（弁護士・司法書士等の第三者）は、管理・処分権限を持ち、一定範囲を超える行為には裁判所の許可が必要です。この制度は、管理組合の機能が著しく低下したマンションに対し、外部から管理体制を整備するためのものです。
分譲事業者の管理計画引継ぎ義務
新築マンションの分譲時、分譲事業者（デベロッパー）が管理計画（修繕積立金計画・長期修繕計画・管理費見込み等）を作成し、管理組合に引き継ぐ義務が新設されました。
これは、分譲時に修繕積立金を不当に低く設定して購入者を獲得し、入居後に急激な値上げや管理不全を招く問題を防ぐことを目的としています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 「うちのマンションは4分の3で建替えができる」と聞いたが本当か？
A. 耐震性不足など5つの特定事由に該当する場合のみ正しい。
「建替え決議が3/4になった」という情報が一人歩きしていますが、正確には条件付きです。建替え決議の原則要件は各5分の4以上のまま変わりません。耐震性の不足・火災安全性の不足・外壁剥落のおそれ・給排水管腐食のおそれ・バリアフリー基準不適合の5事由のいずれかに該当すると認定された場合に限り、各4分の3以上に緩和されます（改正後62条2項）。該当しない通常のマンションには引き続き5分の4以上が求められます。
Q2. 特定要件（5事由）への「該当」はどうやって認定されるのか？
A. 具体的な認定手続きは専門家への確認が必要。
特定要件への該当の認定手続きは、マンション建替え円滑化法上の「要除却認定」等との関係もあり、条文レベルでの詳細確認が必要です。管理組合独自の判断で「うちは耐震不足だから3/4でよい」と結論付けることはリスクがあります。建替えや解体を具体的に検討する段階では、弁護士やマンション管理士に相談の上、認定手続きの要否・方法を確認することを強く推奨します。
Q3. 所在不明の住戸があると、決議を進めることができないのか？
A. 改正法の新制度を利用することで、決議の分母から除外できる。
改正法（改正後38条の2）は、裁判所への申立てにより「所在等不明区分所有者」を全決議の分母（頭数・議決権）から除外する制度を新設しました。管理費等の滞納または連絡不能が1年以上継続していることが目安とされています。
ただし、裁判所への申立てという法的手続きが必要なため、申立てに要する期間や費用について事前に弁護士に確認することをお勧めします。施行直後のため実例が蓄積されていない点にも留意が必要です。
Q4. 改正法はいつから適用されているのか？ 昨年度の集会にも適用されるか？
A. 2026年4月1日以降に招集通知を発した集会から適用。
施行日は2026年4月1日です。招集通知の発出時点で判断するため、2026年3月31日以前に招集通知を発した集会には旧法が適用されます。施行日以降に開催された集会でも、招集通知を施行前に発していた場合は旧法が適用されます。
また、施行日時点で改正後の区分所有法に抵触する既存の管理規約は2026年4月1日に自動失効しています（附則2条3項）。管理規約の内容を今すぐ確認してください。
Q5. 建替え決議を行う集会では、出席率が低くても賛成者が多ければ通るのか？
A. いいえ。建替え決議には出席者多数決は適用されない。
改正法は普通決議・特別決議について「出席者多数決」を導入しましたが、建替え決議・解体決議・一括売却決議など区分所有権の処分を伴う決議は対象外です（確定事実）。これらの決議では引き続き、全区分所有者・全議決権を分母とした絶対多数決（各4/5または各3/4）が必要です。欠席者の取り扱いは旧法と変わりません。
Q6. 団地型マンションにも同じルールが適用されるか？
A. 適用されるが、要件は異なる点がある。
団地内建物の一括建替え決議では、原則の各5分の4以上（4/5以上）の要件は維持されますが、特定要件（5事由）該当時は各4分の3以上（3/4以上）に緩和されます（改正後70条1項）。また、団地の建替え承認決議は、原則が各4分の3以上、特定要件（5事由）に該当する場合は各3分の2以上（2/3以上）に緩和されます（改正後69条1項・8項）。両者は別の決議なので混同しないようご注意ください。
団地型の場合は建物棟ごとの要件と団地全体の要件が組み合わさるため、管理規約の確認とともに専門家への相談をお勧めします。
相続・税務との連携確認
老朽化マンションの建替えや解体を検討する際には、不動産の相続・登記状況の確認も不可欠です。
2024年4月から義務化された相続登記により、相続から3年以内に登記申請が必要です。区分所有権の相続が未手続きのまま建替え決議に進もうとすると、議決権の帰属が不明確になりトラブルの原因になります。相続登記の手続きと期限については、相続登記義務化｜3年以内の期限・過料・申請手順をご確認ください。
また、老朽化マンションの区分所有権は固定資産税評価額が建物の経年劣化を反映するため、物件によっては税負担が軽減されているケースもあります。建替えや売却に伴う税務の扱いについては固定資産税の計算方法と節税ポイント2026年版もご参照ください。
まとめ：管理組合がいまやるべきこと
2026年4月1日に施行された区分所有法改正の要点を整理します。
確認事項1：建替え決議の要件を正確に把握する
原則は各5分の4以上。特定5事由（耐震不足等）に該当すれば各4分の3以上に緩和。「一律3/4になった」という理解は誤りです。
確認事項2：新設4種の決議制度を認識する
建物更新（一棟リノベ）・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊しの4種が新たに制度化されました。全員同意なしに多数決で進められる道が開かれました。
確認事項3：管理規約の確認・改正を急ぐ
施行日（2026年4月1日）に改正法と抵触する規約は自動失効しています。集会の決議手続きを正確に行うために、規約の全条文を点検し、必要な改正を進めてください。
確認事項4：所在不明区分所有者の問題は新制度で解決できる可能性がある
1年以上連絡不能の区分所有者について、裁判所への申立てにより決議の分母から除外できます。
建替えや解体・売却は長期のプロセスであり、法的手続きや合意形成には相当な時間を要します。今後の方針を早めに検討し始めることが、区分所有者全員のメリットになります。
管理規約改定の詳細な実務については、区分所有法改正による管理規約改定の実務ポイントもあわせてご参照ください。
免責事項
本記事は令和7年法律第47号（2026年4月1日施行）の内容をもとに、一般的な情報提供を目的として作成しています。建替え決議・取壊し決議・敷地売却決議等の適用要件や手続きは、個々の管理規約・建物の状態・区分所有者の構成等によって異なります。
具体的な決議の進め方・特定要件への該当性・法的手続きについては、弁護士・マンション管理士・司法書士等の専門家にご相談ください。また、法令の解釈については法務省・国土交通省の最新情報およびe-Gov法令データベースでご確認ください。なお、本記事中の条番号（62条・64条の5〜8・69条・70条等）は施行後の条文番号であり、正確な条文テキストはe-Gov法令検索でご確認ください。
