マンション建替え・解体・敷地売却の決議ルールが変わった―区分所有法改正2026年施行の実務解説
はじめに：「建替えの5分の4」は今も生きている――ただし条件次第で変わる
「うちのマンション、そろそろ建替えを考えなければならないが、5分の4以上の賛成が集まるとは思えない」。
築40年超のマンションで管理組合の役員を務めていると、こうした悩みを抱える方は少なくありません。2026年4月1日、その状況に大きな変化をもたらす法律が施行されました。令和7年法律第47号（老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律）です。
しかし、この改正について「建替え決議が5分の4から4分の3になった」と一般に伝わっている情報は正確ではありません。正しくは、「特定の5事由（耐震性不足・火災安全性不足など）に該当する場合に限り、4分の3以上に緩和」という条件付きの変更です。
この違いを知らずに動くと、管理組合が無効な決議を行うリスクがあります。本記事では、改正法の骨子を正確に整理し、管理組合・区分所有者が「自分のマンションに何が適用されるか」を判断できるよう、実務目線で解説します。
なお本記事は、建替え・解体・敷地売却・大規模改修の「決議要件と進め方」に焦点を当てています。日常の総会運営に関わる管理規約の文言や改正手順は、本記事の対象外です。普通決議・特別決議の数え方の変更と規約の見直し手順は、区分所有法改正による管理規約改定の実務ポイントで解説しています。
改正法の概要――昭和37年以来「最大規模の改正」
改正の背景：老朽化と高齢化の「2つの老い」
区分所有法は1962年（昭和37年）の制定から60年以上が経過しました。今回の令和7年改正は、区分所有法・被災区分所有法に加えてマンション管理適正化法・マンション建替え円滑化法までを一括して改正するもので、2002年（平成14年）の改正以来、約23年ぶりの大規模改正にあたります。
改正の背景にあるのは、マンションの「2つの老い」です。以下は法務省民事局の資料（後掲）の実測値です。
建物の老朽化
| 時点 | 築40年以上のマンション |
|---|---|
| 10年前〈2014年末〉 | 48.5万戸 |
| 現在〈2024年末〉 | 148万戸 |
| 10年後〈2034年末〉 | 293万戸（約2倍） |
| 20年後〈2044年末〉 | 483万戸（約3.3倍） |
マンションのストック総数は約713.1万戸（2024年末時点）。うち旧耐震基準のストックは約103万戸です。国民の1割超が居住している計算になります。
居住者の高齢化：世帯主が70歳以上の住戸の割合は、築10年未満で9%、築40年以上では55%。高経年マンションほど高齢世帯主の割合が高く、管理組合の機能不全、区分所有者の所在不明、修繕積立金の不足が各地で顕在化しています。
（出典：法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」令和8年4月、3〜4ページ — https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf）
老朽化が進んでも建替えや解体が進まない原因の一つが、意思決定の高いハードルでした。旧法では建替えに区分所有者・議決権の各5分の4以上が必要であり、さらに解体や一括売却には事実上「全員同意」に近い状況が必要でした。改正法は、この意思決定の壁を一定条件のもとで引き下げることを目指しています。
改正の施行状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法律番号 | 令和7年法律第47号 |
| 公布日 | 令和7年（2025年）5月30日 |
| 施行日 | 令和8年（2026年）4月1日（施行済み） |
| 対象 | 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）・被災区分所有法の改正部分 |
現在（2026年9月）は施行から約5か月が経過した段階です。管理組合では2026年4月1日以降に招集手続を開始した集会から新ルールが適用されています。
なお、この改正法は区分所有法だけを変えたものではなく、部分ごとに施行日が違います。マンション管理適正化法（平成12年法律第149号）の改正履歴をe-Gov法令検索で引くと、令和7年法律第47号による施行日が4つに分かれていることが確認できます。
| 施行日 | 主な内容 | 状態 |
|---|---|---|
| 2025年5月30日 | 公布日施行の部分 | 施行済み |
| 2025年11月28日 | 地方公共団体の取組の充実（外壁剥落等の危険なマンションへの報告徴収・助言指導・勧告・あっせん、民間団体の登録制度） | 施行済み |
| 2026年4月1日 | 区分所有法・被災区分所有法の改正、管理業者が管理者を兼ねる場合の規律 | 施行済み（本記事の主題） |
| 2027年4月1日 | 分譲事業者による管理計画の作成・認定申請 | 未施行 |
「改正法が施行された＝全部動いている」ではありません。特に分譲事業者の管理計画は2027年4月1日施行で、まだ動いていない点にご注意ください。
建替え決議の要件――「4/5→3/4」は条件付き
この改正でもっとも注意が必要な点が、建替え決議の要件です。
原則：各5分の4以上（変更なし）
建替え決議の原則要件は改正後も変わりません。区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です（改正後62条1項）。
例外：特定要件該当時は各4分の3以上に緩和
以下の5つの事由（特定要件）のいずれかに該当する場合のみ、決議要件が各4分の3以上に緩和されます（改正後62条2項）。
| 状況 | 区分所有者 | 議決権 | 根拠条文 |
|——|———–|——–|——–|
| **原則**（通常のマンション） | 各5分の4以上 | 各5分の4以上 | 改正後62条1項 |
| **特定要件に該当**（耐震不足等5事由） | 各4分の3以上 | 各4分の3以上 | 改正後62条2項 |
| **政令指定災害による被災時** | 各3分の2以上 | 各3分の2以上 | 被災区分所有法改正部分 |
「建替えの要件が緩和された」という情報は、あくまで特定要件に該当する場合の話です。耐震性に問題のない比較的新しいマンションが建替えを検討する場合には、原則どおり各5分の4以上の要件が適用されます。
特定要件（5事由）の一覧
条文（62条2項各号）の文言は以下のとおりです。5事由はいずれも「法務大臣が定める基準」に適合しない／該当することが要件であり、管理組合が自分の感覚で判断できるものではありません。
| No. | 条文の要件 | 判断の基準 |
|---|---|---|
| 1 | 地震に対する安全性に係る建築基準法等の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき | 法務省告示第21号 |
| 2 | 火災に対する安全性に係る建築基準法等の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき | 同上 |
| 3 | 外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき | 同上 |
| 4 | 給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして法務省令で定めるものに限る）の損傷・腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき | 法務省告示第21号＋区分所有法施行規則第8条 |
| 5 | 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第14条第5項の建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき | 法務省告示第21号 |
基準は法務大臣が定めますが、定めるにあたっては国土交通大臣とあらかじめ協議することが条文上必要です（62条3項）。これを受けて法務省告示第21号（令和8年3月25日）が公布され、各号の具体的基準が定められています。
【最も誤解されやすいのが4号です。「給排水管」と書いてありますが、実際は排水管だけです。】
4号は条文・省令・告示の3段階で対象が絞り込まれています。
- 条文（62条2項4号）：「給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして法務省令で定めるものに限る。）」
- 省令（施行規則8条）：「建物の専有部分の天井裏に設ける配管設備（当該配管設備を有する階の直上階の専有部分又は共用部分の給水又は排水のために設けるものに限る。）であって、その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして法務大臣が定めるもの」
- 告示（第21号 第六）：「専有部分又は共用部分の排水に使用する排水管であって、床スラブに埋設された部分から排水立て管までの部分とする」
結論：給水管は対象外です。 対象になるのは、上の階の排水のために下の階の天井裏を通り、かつ床スラブに埋め込まれている排水管の、排水立て管までの区間だけ。「配管が古い」「鉄管である」「水質検査で指摘された」はいずれも4号の要件ではありません。
これら5事由は建替え決議だけでなく、後述する新設4種の決議にも共通して適用されます。
特定要件の判定基準――法務省告示第21号は何を要求しているか
ここは管理組合が最も誤解しやすい部分です。5事由の判定はいずれも有資格者による調査が前提で、「うちは古いから該当するはず」という自己判断は通用しません。以下は法務省告示第21号（令和8年3月25日）の内容です。
① 耐震性の不足（62条2項1号）
基準は平成25年国土交通省告示第1062号（建築物の耐震改修の促進に関する法律第22条第2項・第25条第2項に基づき、地震に対する安全上、耐震関係規定に準ずるものとして定める基準）そのものです。この基準に適合していないときに1号に該当します。既に耐震診断を受けている管理組合は、その結果がこの告示基準に照らしてどう評価されるかを建築士に確認してください。
② 火災に対する安全性の不足（62条2項2号）
一級建築士・二級建築士・木造建築士・建築基準適合判定資格者（建物の規模により求められる資格が異なる）等が、目視・簡易な計測機器等による測定その他の方法で調査し、次の基準に適合することが確かめられることが「基準」です。適合していないときに2号に該当します。
- 建物が建築基準法第27条第1項・第2項・第3項各号の建築物のいずれかである場合、その特定主要構造部が同条各項の規定に適合すること
- 建物が建築基準法第34条第2項の建築物（高さ31m超）である場合、非常用の昇降機であるエレベーターを設け、その設置・構造が建築基準法施行令第129条の13の3の規定に適合すること
- ほか、防火地域・準防火地域や防災街区における構造・避難に関する基準
③ 外壁等の剥落のおそれ（62条2項3号）
ここだけは定量的な判定式が置かれています。 一級建築士・二級建築士等が、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の建物について、外壁の各面・階段室・バルコニー・直接外気に開放されている廊下・ひさしを調査部位として目視等で調査し、次の判定式の値が判定値以上になれば3号に該当します。
| 調査箇所数 | 判定式 | 判定値 |
|---|---|---|
| 8箇所以上14箇所以下 | （劣化グレードBの観測数＋劣化グレードAの観測数×0.80）÷調査箇所数 | 0.50 |
| 15箇所以上29箇所以下 | （劣化グレードBの観測数＋劣化グレードAの観測数×0.71）÷調査箇所数 | 0.34 |
| 30箇所以上 | （劣化グレードBの観測数＋劣化グレードAの観測数×0.67）÷調査箇所数 | 0.27 |
| 劣化グレード | 劣化事象 |
|---|---|
| A | 鉄筋に沿ったひび割れ、錆汁 |
| B | コンクリートの浮き又は剝離、鉄筋露出 |
調査箇所の数え方は、鉛直方向は階で区分した部分、水平方向は外壁の桁行方向なら専有部分ごと（張り間方向は専有部分を二分した部分）、階段室は1つごと、バルコニー・廊下・ひさしは専有部分ごとです。1つの調査箇所で複数の劣化事象が見つかり、そのうちBの事象があれば、その箇所はBとして扱います。
なお、マンションの再生等の円滑化に関する法律第163条の56第2項第3号に該当するものとして同条第1項の認定を受けている場合も、3号に該当します（判定式によらない別ルート）。
④ 給排水管の腐食等（62条2項4号）――対象は「排水管」だけ
対象となる配管設備の範囲は前節のとおり（専有部分の天井裏を通る、直上階のための排水管で、床スラブに埋設された部分から排水立て管までの部分）。そのうえで告示第四は、一級建築士・二級建築士等が目視その他の方法で調査した結果、当該配管設備の「二以上の箇所で漏水が生じたことが確かめられる」ことを基準としています。
ただし例外があります。 排水立て管に連結された配管設備のうち、一の配管設備のみで二以上の箇所の漏水が生じている場合は除かれます。1本の排水管で2箇所漏れているだけでは足りず、複数の配管設備にまたがって漏水が確認される必要があるということです。
「劣化している」「腐食している」では足りません。要求されているのは漏水の実績です。
⑤ バリアフリー基準への不適合（62条2項5号）
一級建築士・二級建築士等が調査し、次の対象経路のうち1つ以上が下の基準に適合することが確かめられることが「基準」です。どの経路も適合していないときに5号に該当します。
対象経路（イ〜ニ）
– イ：建物の出入口から各専有部分までの経路（1階分の上下移動に係る部分を除く）
– ロ：多数の者が利用する居室を設ける場合、建物出入口から当該利用居室までの経路
– ハ：車椅子使用者用便房（専有部分内のものを除く）を設ける場合、利用居室からそこまでの経路
– ニ：車椅子使用者用駐車施設を設ける場合、そこから利用居室までの経路
基準（数値）
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 段差 | 対象経路上に階段・段を設けないこと（傾斜路またはエレベーター等を併設する場合を除く） |
| 出入口の幅 | 80cm以上（各専有部分の出入口は75cm以上） |
| 廊下の幅 | 120cm以上 |
| 傾斜路の幅 | 120cm以上（階段に併設する場合は90cm以上） |
| 傾斜路の勾配 | 1/12を超えないこと（高さ16cm以下の場合は1/8を超えないこと） |
| エレベーターの籠・昇降路の出入口の幅 | 80cm以上 |
| 乗降ロビーの幅・奥行き | 150cm以上 |
加えて、バリアフリー法第14条第3項に基づく条例による付加事項（建築物特定施設に関する事項で、改修工事が著しく困難なものに限る）にも適合していることが求められます。条例は自治体ごとに異なるため、所在地の条例を確認してください。
【管理組合が最初にやること】 上記のとおり、5事由すべてが有資格者の調査を前提としています。理事会でできるのは「調査を依頼するかどうかを決めること」までです。特に③外壁と⑤バリアフリーは定量基準があるため、調査すれば白黒がつきます。 建替えを本気で検討するなら、まず建築士に告示第21号に基づく調査を依頼するのが最短経路です。
新設4種の決議制度――「全員同意なし」で解体・売却・リノベが可能に
改正前、建替え以外の手法（解体・一括売却・大規模改修）は区分所有者全員の同意に近い状態が実質的に必要でした。改正法はこれら4種の決議制度を新設し、多数決による意思決定を可能にしました。
決議種類と要件の一覧
| 決議の種類 | 概要 | 何の「各4/5以上」か（重要） | 特定要件時 | 被災時 | 根拠条文 |
|———–|——|———|———–|——–|——–|
| **建物更新決議** | 一棟まるごとリノベーション（大規模改修） | ①区分所有者 ②議決権の**2要素** | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の5 |
| **建物敷地売却決議** | マンション一棟を敷地ごと第三者に売却 | ①区分所有者 ②議決権 ③**敷地利用権の持分の価格**の**3要素** | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の6 |
| **建物取壊し敷地売却決議** | 取壊した後に敷地を売却 | ①区分所有者 ②議決権 ③**敷地利用権の持分の価格**の**3要素** | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の7 |
| **取壊し決議** | 建物を取り壊す（敷地売却なし） | ①区分所有者 ②議決権の**2要素** | 各3/4以上 | 各2/3以上 | 改正後64条の8 |
【見落とされやすい違い】敷地の売却を伴う2つの決議は、クリアすべき数が1つ多い。 建物敷地売却決議（64条の6）と建物取壊し敷地売却決議（64条の7）は、区分所有者・議決権に加えて「当該敷地利用権の持分の価格」の各5分の4以上が必要です。土地の持分割合が住戸の議決権割合と一致しないマンション（増築棟がある、住戸タイプごとに持分が異なる等）では、議決権では足りているのに敷地持分では足りないという事態が起こりえます。決議前に3つの分母それぞれで賛成割合を試算してください。
なお、この2つの決議は条文上「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるとき」に適用されます。敷地が区分所有者の共有になっていない形態（借地権付きの一部など）では、まず自分のマンションの敷地利用権の形を確認する必要があります。
すべての決議に共通する新しい仕組みがあります。 条文はいずれも「区分所有者（議決権を有しないものを除く）」と書かれています。この括弧書きが、後述する所在等不明区分所有者の除外制度（38条の2）と連動する仕掛けです。裁判所の裁判で議決権を失った区分所有者は、頭数の分母からも自動的に外れます。
これら4種はいずれも、従来存在しなかった新設の制度です。「規制緩和」というより「制度の創設」と理解するのが正確です。
建替えに比べて、解体や一括売却は管理組合にとって現実的な選択肢になりえます。特に以下のケースで検討の余地があります。
- 建替え費用の負担が重く、かつ特定要件に該当するケース：建替え（3/4以上）に比べて一括売却（同じく3/4以上）の方が、デベロッパーへの売却益で区分所有者に資金還元できる可能性がある
- 立地が良好で再開発ニーズが高いケース：マンション全体をデベロッパーに売却し、区分所有者は売却代金を受け取る選択肢
- 居住者の多くが高齢でリノベ後の居住を希望するケース：建物更新決議（一棟リノベ）により、建替えを待たず居住性を改善
建替え・解体・売却・大規模改修、どれを選ぶか：判断フロー
STEP 1：建物の状態確認
↓
特定要件（耐震不足等5事由）に該当するか？
├─ 非該当 → 建替えは原則5分の4以上（4/5以上）が必要。賛成が集まるか検討
└─ 該当 → STEP 2へ（各3/4以上で判断可能）
STEP 2：再生方向の検討
↓
建物に構造的価値が残るか？
├─ 残る → 建物更新決議（一棟リノベ）を検討（各3/4以上）
└─ 残らない → STEP 3へ
STEP 3：建替え vs. 解体・売却
↓
建替え後に区分所有者が住み続けるか？
├─ 住み続ける → 建替え決議（各3/4以上：特定要件時）
├─ 土地ごと処分したい → 建物敷地売却決議 or 建物取壊し敷地売却決議（各3/4以上）
└─ 建物のみ取壊し・土地は保持 → 取壊し決議（各3/4以上）
※ 各決議は管理規約・専門家の確認が前提。実際の手続きは弁護士・マンション管理士にご相談ください。
所在不明区分所有者の取扱い――「決議できない」問題の解消
旧法の課題
旧法では、管理費を滞納したまま連絡が取れない区分所有者や、相続未手続きで所有者が不明の住戸も、決議の分母（頭数・議決権）にカウントされていました。そのため、この種の住戸が増えると建替え決議はますます困難になるという問題がありました。
新制度：所在等不明区分所有者の除外（改正後38条の2）
改正法は、裁判所への申立てにより所在等不明区分所有者を決議の分母から除外する制度を新設しました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠条文 | 改正後38条の2（手続規定は86条以下） |
| 申立権者 | 一般区分所有者（所在等不明区分所有者以外の区分所有者）または管理者 |
| 手続き | 非訟手続（訴訟ではなく、裁判所に判断を求める簡易な手続き。裁判所への申立てによる） |
| 除外の要件 | 条文の文言は「区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」。条文に「〇年以上」という期間の定めはありません |
| 効果 | 裁判により所在等不明区分所有者とされた者は、集会における議決権を有しない（38条の2第2項） |
| 申立て後の義務 | 一般区分所有者の請求で裁判があったときは、遅滞なく管理者へ通知する。管理者がいなければ建物内の見やすい場所に掲示する（同条3項） |
この制度の効き方を、条文の連鎖で押さえておくと理解が早いです。
- 裁判で「所在等不明区分所有者」とされる → 議決権を失う（38条の2第2項）
- 建替え決議等の条文はいずれも「区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各◯分の◯以上」と書かれている → 頭数の分母からも外れる
- 招集通知の規定（35条1項）も「各区分所有者（議決権を有しないものを除く）に発しなければならない」と書かれている → 招集通知も不要になる
つまり議決権を失わせる裁判ひとつで、頭数・議決権・招集通知の3つが連動して処理されます。建替え決議・解体決議・一括売却決議を含む全ての決議において、除外された区分所有者を分母から除いた上で多数決を計算できます。「所在不明の住戸があると決議を進められない」という従来の壁が取り除かれる仕組みです。
【注意】「1年以上の滞納・連絡不能」という基準は条文にありません。 この数字は法制審議会の議論の過程（中間試案の補足説明など）で目安として挙げられたものが、解説記事を通じて広まったものです。確定した政省令・告示の基準ではありません。 裁判所がどの程度の調査を「必要な調査を尽くした」と認めるかは、施行から間もないため実例が蓄積されていません。申立てを検討する段階で弁護士に確認してください。
出席者多数決の新ルール――ただし建替えは対象外
改正法では、通常の集会（普通決議・特別決議）の分母も変更されました。
改正前後の比較
| 決議種類 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 普通決議（管理行為等） | 全区分所有者・全議決権の各過半数 | 出席した区分所有者・議決権の過半数（欠席者は分母から外れる） |
| 特別決議（規約変更等） | 全区分所有者・全議決権の各3/4以上 | 出席した区分所有者・議決権の各3/4以上（定足数あり） |
| 建替え決議 | 全区分所有者・全議決権の各4/5以上 | 変更なし（絶対多数決のまま） |
重要なのは、建替え決議・解体決議・一括売却決議などの区分所有権の処分を伴う決議には出席者多数決が適用されない点です。これらの決議では引き続き、全区分所有者・全議決権を分母とした絶対多数決（各4/5または各3/4）が必要です。
「出席率が低くても賛成さえ多ければ建替えできる」という理解は誤りです。
団地型マンションの決議――棟型とはルールが違う
ここまでは単棟のマンションを前提に説明してきました。団地型は要件の作り方そのものが違います。 棟型の感覚で進めると決議が無効になりかねないため、団地の管理組合は必ずこの節を確認してください。
① 一括建替え決議（70条）――団地内の建物全部を一括で建て替える
| 論点 | 条文の内容 |
|---|---|
| 原則要件 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上（70条1項） |
| 緩和の条件 | 団地内建物の「全部」が62条2項各号のいずれかに該当する場合に限り、各4分の3以上（70条2項） |
| 棟単位の否決要件 | 団地内建物のうちいずれか1棟でも、その区分所有者の3分の1を超える者、または議決権の3分の1を超える議決権を有する者が反対した場合、一括建替え決議はできない（70条1項ただし書） |
| 議決権の計算 | 規約に別段の定めがあっても、団地内建物の敷地の持分の価格の割合による（70条3項が69条2項を準用） |
| 前提条件 | 団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ敷地が区分所有者の共有に属し、68条1項の規約が定められていること |
2つの落とし穴があります。
落とし穴1：「1棟が耐震不足だから3/4でいける」は誤りです。 70条2項の緩和は団地内建物の「全部」が該当する場合の話です。5棟のうち3棟が旧耐震でも、残り2棟が該当しなければ各5分の4のままです。
落とし穴2：団地全体で4/5を集めても、1棟の反対で否決されます。 70条1項ただし書は、棟ごとに3分の1超の反対があれば一括建替え決議を認めません。小規模な棟ほど反対をまとめやすいため、戸数の少ない棟の合意形成が全体の成否を決めます。合意形成は「団地全体で何票」ではなく「棟ごとに何票」で管理してください。
② 建替え承認決議（69条）――団地内の特定の1棟だけを建て替える
こちらはそもそも「各◯分の◯」という形をしていません。
| 論点 | 条文の内容 |
|---|---|
| 要件 | 議決権の過半数を有する団地建物所有者が出席し、出席した団地建物所有者の議決権の4分の3以上の多数による承認の決議（69条1項） |
| 頭数要件 | なし（議決権のみで判断する） |
| 分母 | 出席者ベース。定足数として議決権の過半数の出席が必要 |
| 緩和 | 対象となる特定建物が62条2項各号のいずれかに該当する場合、「4分の3」が「3分の2」になる（69条8項） |
| 議決権の計算 | 規約に別段の定めがあっても、当該特定建物の所在する土地の持分の価格の割合による（69条2項） |
| 前提条件 | 建て替える棟自体で建替え決議（62条）または区分所有者全員の同意があること（69条1項1号） |
建て替える棟の所有者は、承認決議において賛成したものとみなされます（69条3項）。また、2棟以上を一括して承認決議にかけることもできます（69条6項・7項）。
団地型は棟ごとの要件と団地全体の要件が組み合わさり、議決権の計算基準も規約より条文が優先します。管理規約の確認とともに、必ず専門家への相談をお勧めします。
経過措置と管理規約の改正――2026年4月1日に旧規約は自動失効
既存規約の自動失効
改正法の附則2条3項は重大なルールを定めています。施行時点（2026年4月1日）で改正後の区分所有法に抵触する既存規約は、施行日に自動的に失効します。
典型例として、「全区分所有者及び議決権の各4分の3以上」という（全員を分母とする）絶対多数の定めを特別決議について規約に置いている管理組合は、注意が必要です。改正では特別決議の比率（4分の3）自体は変わっていませんが、分母が「全区分所有者」から「出席者」ベースに変わったため、旧来の全員を分母とする文言のままでは改正法と抵触し、見直しが必要になります。
招集手続の経過措置
附則2条2項の文言は「施行日前に旧区分所有法の規定により招集の手続が開始された集会については、なお従前の例による」です。基準は「招集通知を発したかどうか」ではなく「招集の手続が開始されたかどうか」である点に注意してください。実務上は招集通知の発出日で判断できる場合が多いものの、それ以前の手続（管理者による招集の決定など）が争点になる余地は残ります。
なお附則2条1項は、新法の規定は「この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する」と定めています（ただし旧法により生じた効力は妨げない）。原則は遡って適用され、経過措置が置かれた事項だけが例外という構造です。
管理組合の緊急課題：規約の改正
以上のことから、2026年4月1日以降に開催される集会に合わせた規約改正は、全国の管理組合の緊急課題となっています。少なくとも以下の点を確認してください。
- 普通決議の分母定義（全員→出席者への変更対応）
- 特別決議の要件・定足数の記載
- 新設決議（建物更新・取壊し・一括売却等）に関する規定の追加
- 出席者の定義（議決権行使書・委任状提出者の扱い）
管理不全マンション対策と分譲事業者の義務
管理不全マンションへの裁判所命令（改正後46条の8・46条の13）
改正法は、管理が機能しないマンションへの介入手段も整備しました。
管理不全専有部分管理命令（改正後46条の8第1項）：区分所有者が専有部分を適切に管理せず他人の権利を侵害している場合、裁判所が利害関係人の請求により「管理不全専有部分管理人」を選任できます。
管理不全共用部分管理命令（改正後46条の13第1項）：共用部分（廊下・エレベーター・外壁等）の管理が不適当な場合も、同様に「管理不全共用部分管理人」を裁判所が選任可能です。
選任された管理人（弁護士・司法書士等の第三者）は、管理・処分権限を持ち、一定範囲を超える行為には裁判所の許可が必要です。この制度は、管理組合の機能が著しく低下したマンションに対し、外部から管理体制を整備するためのものです。
分譲事業者の管理計画作成（マンション管理適正化法）――これはまだ施行されていません
新築マンションの分譲時、分譲事業者（デベロッパー）が管理計画を作成し、都道府県知事等の認定を申請できる仕組みが設けられました。分譲時に修繕積立金を不当に低く設定して購入者を獲得し、入居後に急激な値上げや管理不全を招く問題を防ぐことを目的としています。
【施行日に注意】この制度の施行は2027年4月1日で、本記事の時点（2026年9月）では未施行です。 根拠はマンション管理適正化法第5条の15第2項で、e-Gov法令検索で同条を今日時点で引くと、まだ「認定の通知」という全く別の内容の条文が表示されます。区分所有法本体の改正（2026年4月1日施行済み）と施行日が違うため、「改正法＝もう全部動いている」と考えないでください。なお条文は「認定を申請することができる」という任意の制度であり、分譲事業者に作成を義務づけるものではありません。
管理業者が管理者を兼ねる場合の規律（2026年4月1日施行済み）
管理会社が管理組合の管理者も務める「第三者管理方式」が広がる中、同じ改正でマンション管理適正化法第72条・第73条が改正され、「管理者事務」の委託を受ける契約（管理者受託契約）が規律の対象に加わりました。これはすでに施行されています。
管理業者が管理者受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ説明会を開催し、管理組合を構成する区分所有者等および管理者等に対して、管理業務主任者に重要事項を説明させなければなりません（第72条第1項）。説明会の1週間前までに、区分所有者等全員へ重要事項と説明会の日時・場所を記載した書面を交付することも必要です。契約成立時の書面交付についても、管理業者自身が管理者等である場合は、区分所有者等全員に対して交付しなければなりません（第73条第1項）。
管理会社に管理者まで任せている管理組合は、この説明会と書面交付が実際に行われているかを確認してください。管理者である管理会社が自分自身と契約する構図になるため、区分所有者への説明が唯一のチェック機能になります。
よくある質問（FAQ）
A. 耐震性不足など5つの特定事由に該当する場合のみ正しい。
「建替え決議が3/4になった」という情報が一人歩きしていますが、正確には条件付きです。建替え決議の原則要件は各5分の4以上のまま変わりません。耐震性の不足・火災安全性の不足・外壁剥落のおそれ・給排水管腐食のおそれ・バリアフリー基準不適合の5事由のいずれかに該当すると認定された場合に限り、各4分の3以上に緩和されます（改正後62条2項）。該当しない通常のマンションには引き続き5分の4以上が求められます。
A. 基準は法務省告示第21号で定められている。管理組合の自己判断はできない。
5事由はいずれも「法務大臣が定める基準」に適合しない／該当することが要件です（62条2項各号）。法務大臣は基準を定めるにあたり、あらかじめ国土交通大臣と協議することが必要とされ（62条3項）、これを受けて法務省告示第21号（令和8年3月25日）が各号の具体的基準を定めています。同告示は5事由すべてについて一級建築士・二級建築士・建築基準適合判定資格者等による調査を前提としており、管理組合独自の判断で「うちは耐震不足だから3/4でよい」と結論付けることはできません。外壁（3号）は劣化グレードの判定式、バリアフリー（5号）は幅80cm・120cm等の数値基準、給排水管（4号）は排水管の2箇所以上の漏水という形で、いずれも定量的です。詳しくは本文の「特定要件の判定基準」をご覧ください。
A. 改正法の新制度を利用することで、決議の分母から除外できる。
改正法（改正後38条の2）は、裁判所への申立てにより「所在等不明区分所有者」の議決権を失わせる制度を新設しました。議決権を失うと、各決議の条文の「区分所有者（議決権を有しないものを除く）」という括弧書きにより頭数の分母からも外れ、招集通知の規定（35条1項）にも同じ括弧書きがあるため招集通知も不要になります。
条文上の要件は「区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」であり、「〇年以上の滞納・連絡不能」といった期間の定めはありません。解説記事でよく見る「1年以上」は法制審議会の議論の過程で目安として挙げられた数字であって、確定した基準ではない点にご注意ください。
裁判所への申立てという法的手続きが必要なため、申立てに要する期間や費用について事前に弁護士に確認することをお勧めします。施行から間もないため実例が蓄積されていない点にも留意が必要です。
A. 2026年4月1日以降に招集の手続が開始された集会から適用。
施行日は2026年4月1日です。附則2条2項は「施行日前に旧区分所有法の規定により招集の手続が開始された集会については、なお従前の例による」と定めています。施行日以降に開催された集会でも、招集の手続を施行前に開始していた場合は旧法が適用されます。実務上は招集通知の発出日が目安になりますが、条文の基準は通知の発出ではなく手続の開始である点にご注意ください。
また、施行日時点で改正後の区分所有法に抵触する既存の管理規約は2026年4月1日に自動失効しています（附則2条3項）。管理規約の内容を今すぐ確認してください。
A. いいえ。建替え決議には出席者多数決は適用されない。
改正法は普通決議・特別決議について「出席者多数決」を導入しましたが、建替え決議・解体決議・一括売却決議など区分所有権の処分を伴う決議は対象外です。62条1項をはじめ各決議の条文は「区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各五分の四以上の多数で」と定めており、出席者を分母とする文言にはなっていません。これらの決議では引き続き、全区分所有者・全議決権を分母とした絶対多数決（各4/5または各3/4）が必要です。欠席は反対と同じ効果になります。
唯一の例外的な緩和が、所在等不明区分所有者の除外制度（38条の2）です。 出席率そのものは分母を変えませんが、裁判で議決権を失った区分所有者は分母から外れます。「欠席者が多くて決議できない」と「所在不明者が多くて決議できない」は別の問題で、後者だけが新制度で解決できます。
A. 適用されるが、要件の作りが棟型とかなり違う。混同すると決議が無効になりかねない。
団地には性質の異なる2つの決議があります。一括建替え決議（70条）は各5分の4以上ですが、緩和されるのは団地内建物の「全部」が5事由に該当する場合だけです（70条2項）。しかも1棟でも区分所有者または議決権の3分の1超が反対すると否決されます（70条1項ただし書）。建替え承認決議（69条）はそもそも「各◯分の◯」ではなく、議決権の過半数の出席を前提とした出席議決権の4分の3以上です。詳しくは本文「団地型マンションの決議」をご覧ください。
相続・税務との連携確認
老朽化マンションの建替えや解体を検討する際には、不動産の相続・登記状況の確認も不可欠です。
2024年4月から義務化された相続登記により、相続から3年以内に登記申請が必要です。区分所有権の相続が未手続きのまま建替え決議に進もうとすると、議決権の帰属が不明確になりトラブルの原因になります。相続登記の手続きと期限については、相続登記義務化｜3年以内の期限・過料・申請手順をご確認ください。
また、老朽化マンションの区分所有権は固定資産税評価額が建物の経年劣化を反映するため、物件によっては税負担が軽減されているケースもあります。建替えや売却に伴う税務の扱いについては固定資産税の計算方法と節税ポイント2026年版もご参照ください。
まとめ：管理組合がいまやるべきこと
2026年4月1日に施行された区分所有法改正の要点を整理します。
確認事項1：建替え決議の要件を正確に把握する
原則は各5分の4以上。特定5事由（耐震不足等）に該当すれば各4分の3以上に緩和。「一律3/4になった」という理解は誤りです。
確認事項2：新設4種の決議制度を認識する
建物更新（一棟リノベ）・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊しの4種が新たに制度化されました。全員同意なしに多数決で進められる道が開かれました。
確認事項3：管理規約の確認・改正を急ぐ
施行日（2026年4月1日）に改正法と抵触する規約は自動失効しています。集会の決議手続きを正確に行うために、規約の全条文を点検し、必要な改正を進めてください。
確認事項4：所在不明区分所有者の問題は新制度で解決できる可能性がある
「区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない」区分所有者について、裁判所への申立てにより議決権を失わせ、頭数・議決権の分母と招集通知の対象から外すことができます。条文に期間の定めはありません。
建替えや解体・売却は長期のプロセスであり、法的手続きや合意形成には相当な時間を要します。今後の方針を早めに検討し始めることが、区分所有者全員のメリットになります。
免責事項
本記事は令和7年法律第47号（2026年4月1日施行）の内容をもとに、一般的な情報提供を目的として作成しています。建替え決議・取壊し決議・敷地売却決議等の適用要件や手続きは、個々の管理規約・建物の状態・区分所有者の構成等によって異なります。
具体的な決議の進め方・特定要件への該当性・法的手続きについては、弁護士・マンション管理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
本記事中の条番号（62条・64条の5〜8・69条・70条・38条の2・35条・附則2条等）および引用した条文の文言は、2026年9月11日にe-Gov法令検索で施行中の条文（令和8年4月1日施行版）を取得して確認しています（建物の区分所有等に関する法律 昭和三十七年法律第六十九号、同法施行規則 平成十五年法務省令第四十七号）。ただし、条文の解釈・当てはめは個別事案によって異なり、施行から日が浅いため裁判例の蓄積もありません。判断の場面では必ず専門家にご確認ください。
主な参照資料
– 建物の区分所有等に関する法律・同施行規則（e-Gov法令検索）
– 法務省告示第21号（区分所有法62条2項各号の法務大臣が国土交通大臣と協議して定める基準等）— https://www.moj.go.jp/content/001460461.pdf
– 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」令和8年4月 — https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf
– 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」— https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00375.html
