最終更新日: 2026-07-08
令和8年度税制改正（2025年12月26日閣議決定）で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は令和12年（2030年）12月31日入居分まで5年延長されました。さらに中古住宅（既存住宅）への控除が大幅に拡充され、子育て世帯への上乗せ措置も新設されています。競合サイトに掲載されている令和6・7年の数値は現行制度と異なる場合があります。本記事では「2026年（令和8年）以降入居の最新数値」を国土交通省が公表した一次資料（別紙1・別紙2）に基づいて解説します。
免責事項: 本記事は一般的な制度解説であり、個別の税務判断を提供するものではありません。実際の控除額・適用要件は個人の状況によって異なります。最終判断は税理士または税務署に必ずご相談ください。制度は今後改正される可能性があります。
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【早わかり】2026年（令和8年）入居の住宅ローン控除 基本パラメータ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除率 | 年末ローン残高 × 0.7% |
| 適用期限 | 2026年1月1日〜2030年12月31日入居（令和8年度改正で5年延長） |
| 合計所得金額要件 | 2,000万円以下（超過年は控除不可） |
| ローン契約期間要件 | 10年以上 |
| 取得後入居期間 | 取得後6か月以内 |
| 居住用割合 | 床面積の2分の1以上 |
| 住民税からの控除上限 | 課税総所得金額等の5%、最高97,500円/年 |
出典: 国税庁タックスアンサー No.1211-1、国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（別紙1）」（令和7年12月26日）
1. 令和8年度税制改正の3大ポイント
令和8年度税制改正（与党税制改正大綱：令和7年12月19日、閣議決定：令和7年12月26日）で住宅ローン減税に関して以下の3点が大きく変わりました。
ポイント① 5年延長（令和8年〜令和12年入居まで適用）
改正前は「令和7年（2025年）12月31日入居まで」が期限でしたが、改正後は令和12年（2030年）12月31日入居まで5年延長されました。2026年以降に住宅取得を予定している方も制度の対象となります。
ポイント② 中古住宅（既存住宅）への支援を大幅拡充
令和7年まで中古住宅（省エネ基準適合以上）の控除期間は一律10年でしたが、令和8年入居から13年に延長されました。また借入限度額も引き上げられ、子育て世帯への上乗せ措置も新設されています（詳細は §3 で解説）。
中古住宅市場の活用と既存ストックの省エネ改善を後押しするのが改正の趣旨です。
ポイント③ 床面積要件の緩和（40㎡〜）
原則として新築・中古ともに床面積50㎡以上が要件でしたが、合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上に緩和されました（子育て等世帯の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要）。
2. 新築住宅・買取再販の借入限度額一覧（2026〜2030年入居）
以下の表は国土交通省「別紙1」（2026-07-08 PM一次照合済み）の確定値です。
【新築住宅・買取再販】借入限度額（万円）・控除期間
| 住宅性能区分 | 2026年〜入居 通常世帯 |
2026年〜入居 子育て等世帯 |
控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500 | 5,000 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500 | 4,500 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000 | 3,000 | 13年 |
| その他の住宅（省エネ基準未満） | 対象外 | 対象外 | — |
出典: 国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（別紙1）」令和7年12月26日
URL: https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001975750.pdf
重要な変更点（令和6/7年入居との比較）:
– 認定長期優良・低炭素：通常世帯は4,500万円（令和6/7年比 変わらず）、子育て等も5,000万円（変わらず）
– ZEH水準：通常3,500万円（変わらず）、子育て等4,500万円（変わらず）
– 省エネ基準適合：通常2,000万円（令和6/7年の3,000万円から引き下げ）、子育て等3,000万円（令和6/7年の4,000万円から引き下げ）
– その他の住宅（新築）：令和8年入居から完全に対象外（令和6/7年は経過措置あり）
子育て等世帯の定義:
①年齢40歳未満で配偶者を有する者、②年齢40歳以上で40歳未満の配偶者を有する者、③19歳未満の扶養親族を有する者のいずれかに該当する場合。判定時点は入居した年の12月31日時点の現況による。
3. 中古住宅（既存住宅）の借入限度額一覧（2026年〜入居）
令和8年度改正で最も大きく変わったのが中古住宅です。
【中古住宅・既存住宅】借入限度額（万円）・控除期間
| 住宅性能区分 | 〜R7年入居 借入限度額 |
〜R7年入居 控除期間 |
R8年〜入居 通常世帯 |
R8年〜入居 子育て等世帯 |
R8年〜入居 控除期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良・低炭素住宅 | 3,000 | 10年 | 3,500 | 4,500 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,000 | 10年 | 3,500 | 4,500 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000 | 10年 | 2,000 | 3,000 | 13年 |
| その他の住宅（省エネ基準非適合） | 2,000 | 10年 | 2,000 | 上乗せなし | 10年 |
出典: 国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（別紙1）」令和7年12月26日
改正の主なポイント（中古）:
– 認定・ZEH水準住宅：借入限度額が3,000万円→通常3,500万円に引上げ、子育て等は4,500万円（上乗せ新設）
– 省エネ基準適合以上の控除期間が10年→13年に延長（「その他」は10年のまま）
– 子育て等世帯への上乗せが中古にも新設
4. 省エネ基準と「うっかり対象外」の失敗ケース
住宅ローン控除を検討する際に最も注意が必要なのが「省エネ基準」の充足です。
4-1. 省エネ基準の区分と必要な等級
| 住宅区分 | 断熱等性能等級 | 一次エネルギー消費量等級 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅 | 原則等級5以上 | 等級4以上 |
| 認定低炭素住宅 | 等級4以上 | 基準一次エネ比▲10%等 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 等級5以上 | 等級6以上 |
| 省エネ基準適合住宅 | 等級4以上 | 等級4以上 |
| その他の住宅 | 等級3以下 | 等級3以下 |
4-2. 2024年（令和6年）以降の省エネ基準義務化
令和6年（2024年）1月1日以降に入居する新築住宅は、省エネ基準適合（断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級4以上）が控除の必須要件になっています。この要件を満たさない「その他の住宅」に該当する新築は、2026年入居から控除ゼロです。
証明書類: 建設住宅性能評価書の写し、または住宅省エネルギー性能証明書のいずれかが必要です。
4-3. 経過措置（旧基準建物）
以下の両方を満たす場合は、「その他の住宅」として借入限度額2,000万円・10年の控除が可能です（令和6/7年入居限定）：
– 令和5年（2023年）12月31日以前に建築確認を受けた住宅
– かつ令和6年（2024年）6月30日以前に建築（竣工）された住宅
※ 令和8年（2026年）以降の入居では、この経過措置も適用できません。
4-4. 省エネ基準適合新築の将来制限（令和10年以降）
省エネ基準適合住宅（認定・ZEH未満）の新築については、令和10年（2028年）以降に建築確認を受けた分は控除対象外となる方向です。ただし、登記簿上の建築日が令和10年6月30日以前のものは借入限度額2,000万円×10年で適用可能です。
一方で、令和9年（2027年）12月31日以前に建築確認を受けた省エネ基準適合住宅（新築）は、2026〜2030年入居であれば借入限度額2,000万円・控除期間13年が適用されます。つまり現時点（2026年）で建築確認を受けている・受ける予定の省エネ基準適合住宅は問題なく対象です。この制限は将来（令和10年以降の建築確認分）に関わる話であり、今すぐ取得する方が対象外になるわけではありません。
4-5. 災害レッドゾーンの新築に関する注意
土砂災害特別警戒区域等の災害レッドゾーンに立地する新築は、令和10年（2028年）以降の入居から控除対象外になります（建替え・既存住宅・リフォームは引き続き対象）。2026〜2027年入居であれば現行どおり対象ですが、竣工の遅延によって令和10年（2028年）以降の入居になり得る新築を計画している場合は、立地が災害レッドゾーンに該当しないかを事前に確認してください。
4-6. 失敗ケース例
失敗ケースA：省エネ等級を確認せず新築一戸建てを購入
2026年入居で建売住宅を購入。引き渡し後に住宅性能評価書を確認したところ、断熱等性能等級が3（省エネ基準未満）であることが判明。新築にもかかわらず控除対象外となり、最大13年間の控除をすべて失った。
対策: 売買契約前に「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上」の証明書の有無を必ず確認する。
失敗ケースB：省エネ基準適合住宅で令和6/7年の数値を想定して借入額を計画
2026年入居でローンを組む際、「省エネ基準適合なら借入限度額3,000万円（R6/7年の値）」と思い込んで資金計画を立てていた。しかし令和8年入居の通常世帯では2,000万円が上限であることが後から判明し、資金計画の見直しが必要になった。
対策: 入居年の限度額表を国土交通省の最新資料（別紙1）で必ず確認する。
5. 中古住宅を購入する際の要件チェックリスト
中古住宅（既存住宅）での適用には、以下の要件のすべてを満たす必要があります。
- [ ] 建築年基準: 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたもの、または耐震基準適合証明書を取得したもの
- [ ] 床面積: 原則50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上に緩和）
- [ ] 居住期間: 取得後6か月以内に入居
- [ ] ローン期間: 10年以上
- [ ] 合計所得金額: 2,000万円以下
- [ ] 居住用割合: 床面積の2分の1以上が居住用
- [ ] 省エネ基準等（控除期間13年を適用する場合）: 断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の証明書を取得
2022年以前建築の旧耐震基準住宅: 昭和57年（1982年）以前の建築であっても、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）・既存住宅売買瑕疵保険加入のいずれかで証明できれば対象です。
6. 年収帯別・控除額シミュレーション（目安）
以下はあくまで概算の目安です。実際の控除額は年末ローン残高・適用所得税額・住民税課税総所得金額によって異なります。専門家（税理士・税務署）に相談の上、正確な試算を行ってください。
シミュレーションの前提条件
- 控除率: 年末ローン残高 × 0.7%
- 借入額でなく年末ローン残高が計算の基礎（元利均等返済の場合、初年度は借入額に近い）
- 住民税からの控除上限: 課税総所得金額等の5%、最高97,500円/年
- 所得税の源泉徴収や年末調整の精算を考慮した概算値
年収別・借入額別の初年度控除額目安（新築・省エネ基準適合住宅・通常世帯の場合）
| 年収 （目安） |
借入額 2,000万円 |
借入額 3,000万円 |
借入額 4,500万円 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 約9〜10万円 | ※上限2,000万円 | — |
| 600万円 | 約13〜14万円 | ※上限2,000万円 | — |
| 800万円 | 約14万円 | ※上限2,000万円 | — |
※省エネ基準適合住宅（通常世帯）の借入限度額は2,000万円。限度額を超えた借入分は控除の計算に含まれません。
子育て等世帯・認定長期優良住宅（借入限度額5,000万円・控除期間13年）の目安:
| 借入額 | 年末残高×0.7%（初年度概算） | 住民税からの上乗せ上限 | 年間控除の目安上限 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約21万円 | 最高9.75万円/年 | 約21万円（所得税額次第） |
| 4,500万円 | 約31.5万円 | 最高9.75万円/年 | 約31.5万円（所得税額次第） |
| 5,000万円（上限） | 約35万円 | 最高9.75万円/年 | 約35万円（所得税額次第） |
控除の仕組み: まず所得税額から控除し、控除しきれない分を翌年（1月〜12月）に課税される個人住民税から控除（最高97,500円/年・課税総所得の5%が上限）します。例えば2026年分の所得税から控除しきれなかった額は、2027年度（2027年6月〜2028年5月に納付）の住民税から差し引かれます。所得税額が少ない場合は控除を使い切れない場合があります。
7. 住宅取得等資金の贈与税非課税との組み合わせ
親・祖父母から住宅購入資金の贈与を受ける場合、住宅取得等資金の贈与税非課税措置（最大1,000万円まで非課税）との組み合わせが可能です。ただし重要なトレードオフがあります。
7-1. 組み合わせのメリット
- 贈与税ゼロで最大1,000万円（省エネ等住宅）を受け取れる
- 住宅ローン控除との併用は可能
7-2. 控除ベースが下がるトレードオフ
住宅ローン控除の計算基礎は「年末のローン残高」です。贈与を受けた資金を頭金に充てるとその分だけ借入額（年末残高）が減り、控除額も下がります。
計算例: 省エネ基準適合住宅（新築・通常世帯）を4,000万円で購入
– 贈与なし・全額ローンの場合: 年末残高に対し0.7%で控除（ただし限度額2,000万円が上限）
– 1,000万円を贈与で受け取り、3,000万円をローンにした場合: 同じく0.7%だが、借入額が1,000万円少ない→13年間の控除総額は最大91万円程度減少
また、住宅取得等資金の贈与税非課税措置の適用期限は2026年（令和8年）12月31日です。今年末までに行動しないと翌年以降は使えなくなります。詳しくは住宅取得等資金の贈与税非課税2026を参照してください。
7-3. 「2026年中に贈与を急ぐ」検討者への注意点
贈与が2026年末で期限を迎えるからといって、住宅ローン控除の試算なしに贈与額を最大化するのは危険です。贈与で減った控除額と贈与税節税額のどちらが有利かを、年収・借入額・住宅性能ごとに試算したうえで判断してください。
8. 適用要件の全体整理
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 合計所得金額 | 2,000万円以下（超過した年は控除不可） |
| 床面積 | 50㎡以上（所得1,000万円以下は40㎡以上。ただし子育て等世帯の上乗せ利用者は50㎡以上） |
| 居住時期 | 取得後6か月以内に入居 |
| 居住継続 | 控除を受ける各年の12月31日まで居住 |
| ローン期間 | 10年以上 |
| 居住用割合 | 床面積の2分の1以上が居住用 |
| 対象住宅 | 日本国内にある住宅。耐震・省エネ等の基準は住宅種別ごとに異なる |
| 重複適用禁止 | 居住用財産の買換え等の特例との同時適用不可（選択制） |
| 生計同一親族等からの取得禁止 | 配偶者・直系血族・同族会社等からの購入は対象外 |
9. 確定申告・年末調整の手続き
9-1. 初年度は確定申告が必須
住宅ローン控除を初めて受ける年は、給与所得者でも確定申告が必要です。翌年以降（年末調整対応の給与所得者）は年末調整で手続きできます。
9-2. 確定申告の時期と提出書類
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申告期間 | 住宅取得の翌年 2月16日〜3月15日 |
| 主な添付書類 | 住宅取得契約書・登記事項証明書・住宅ローン残高証明書・住宅性能証明書等 |
| 計算フォーム | 国税庁「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（確定申告書とセット） |
9-3. 2年目以降の年末調整（給与所得者）
初年度の確定申告後、税務署から「住宅借入金等特別控除証明書」と「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が送付されます。翌年以降は勤務先に提出するだけで完結します。
10. FAQ
令和8年（2026年）以降入居の「省エネ基準適合住宅（新築）」の借入限度額は、通常世帯で2,000万円、子育て等世帯で3,000万円（いずれも控除期間13年）です。令和6/7年入居時（通常3,000万円・子育て等4,000万円）より引き下げられています。競合サイトで「3,000万円」と記載されている場合は令和7年以前の数値の可能性があります。国土交通省の別紙1（令和7年12月26日版）でご確認ください。
省エネ基準適合以上の中古住宅は、令和8年（2026年）以降の入居から控除期間が13年になりました。改正前（令和7年まで）は中古住宅の控除期間は一律10年でした。「その他の住宅（省エネ基準非適合）」の中古は従来通り10年のままです。
原則として受けられません。令和8年（2026年）入居の新築で省エネ基準（断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級4）を満たさない「その他の住宅」は控除対象外です。ただし、令和5年12月31日以前に建築確認を取得し、かつ令和6年6月30日以前に建築が完了している住宅には令和6/7年入居の経過措置（借入限度額2,000万円・10年）が適用されましたが、この経過措置は令和8年入居には適用されません。
入居した年の12月31日時点の現況で判定します。「19歳未満の扶養親族」とは、年末時点で18歳以下であることが要件です。例えば2026年4月に入居し、子どもが2026年中に19歳の誕生日を迎える場合、12月31日時点で既に19歳になっているため「19歳未満の扶養親族」には該当しません。入居年の年末時点での家族構成で確認してください。
使えます。両制度の併用は可能です。 ただし、贈与を受けた資金を頭金に充てると借入額（年末残高）が減り、住宅ローン控除の控除額も下がります。贈与で得た節税効果と、ローン控除額の減少を比較したうえで判断することをお勧めします。贈与税非課税措置の適用期限は2026年12月31日です。詳しくは住宅取得等資金の贈与税非課税2026をご参照ください。
その年の住宅ローン控除は適用されません（控除額がゼロになります）。翌年以降に所得が2,000万円以下に戻れば、再び適用されます。控除期間の全期間で継続的に所得2,000万円以下であることが、最大限の控除を受ける条件です。
令和8年度改正で緩和されました。 合計所得金額が1,000万円以下の場合は、床面積40㎡以上の住宅でも対象となります（50㎡未満の住宅に係る税額計算の特例）。ただし、子育て等世帯の借入限度額の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要です。
売却した年を含む前後2年間（計5年間）のうち、住宅ローン控除と居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円控除等）を重複して適用することはできません。どちらが有利かは所得状況によって異なります。売却を検討している場合は税理士に相談してください。不動産売却の譲渡所得税ガイドも参考にしてください。
まとめ：2026年（令和8年）入居で住宅ローン控除を最大化するポイント
-
住宅の省エネ性能を必ず確認する: 2026年入居の新築は省エネ基準（断熱等級4・一次エネ等級4）以上が控除の必須条件。「その他の住宅（基準未満）」は控除ゼロ。
-
競合サイトの「借入限度額3,000万円」に注意: 省エネ基準適合住宅の通常世帯は、令和8年入居から2,000万円に変わっています。令和6/7年の数値との混同に注意。
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中古住宅は省エネ適合で13年控除に: 令和8年度改正で中古（省エネ基準適合以上）は控除期間が10年→13年に延長。子育て等世帯への上乗せも新設。
-
子育て世帯は上乗せ枠を積極活用: 認定長期優良・低炭素住宅（新築・中古）の子育て等世帯は、借入限度額が大幅に高い。判定時期は入居年の12月31日時点。
-
贈与との組み合わせはトレードオフを試算: 贈与税非課税（期限：2026年12月31日）を使いながら控除ベースが下がる点を計算した上で判断する。
-
令和10年以降の制限に注意: 省エネ基準適合住宅（新築）は令和10年（2028年）以降に建築確認を受けたものが原則対象外となる方向。新築を計画中なら建築確認時期にも注意。
本記事の数値は国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（別紙1）」（令和7年12月26日）に基づき、2026年7月8日時点で記載しています。制度は改正される可能性があります。個別の税務判断については税理士または最寄りの税務署にご相談ください。
