最終更新日: 2026年6月現在
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親が一人で住んでいた実家を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家のまま——。この実家を売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例が「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（租税特別措置法第35条第3項）です。一般に「相続空き家の3,000万円控除」と呼ばれます。マイホームを売ったときの3,000万円控除（同条第1項）とはまったくの別制度で、適用要件も期限もコントロールするポイントも異なります。本記事では、適用要件・売却期限のカウントダウン・「除却 vs 耐震改修」のコスト比較・確定申告の必要書類までを、2026年現在の現行ルールに沿って体系的に整理します。
【まとめ表】相続空き家の3,000万円控除の全体像
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法令 | 租税特別措置法第35条第3項 |
| 正式名称 | 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除 |
| 控除額 | 譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人2,000万円） |
| 対象建物 | 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準） |
| 売却価格の上限 | 1億円以下 |
| 売却期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 適用期限（制度自体） | 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡（時限措置） |
| 確定申告 | 必須（市区町村発行の確認書が必要） |
出典: 国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
マイホーム版（1項）との違い｜混同しやすいポイント
「3,000万円控除」という名前が同じため、自分が住んでいた家を売るマイホーム版の3,000万円控除と混同されがちです。両者は別の条文・別の要件で、適用される場面がまったく違います。
| 項目 | マイホーム版（1項） | 相続空き家版（3項・本記事） |
|---|---|---|
| 対象者 | 自分が住んでいた家を売る本人 | 被相続人の家を相続した相続人 |
| 対象建物の築年数 | 制限なし | 昭和56年5月31日以前の旧耐震建物 |
| 売却価格の上限 | なし | 1億円以下 |
| 建物の状態要件 | なし | 耐震改修済み or 取り壊して更地 or 買主側で改修・除却 |
| 売却期限 | 住まなくなって3年目の年末まで | 相続開始から3年目の年末まで |
| 控除上限 | 3,000万円（共有なら人数分） | 3,000万円（相続人3人以上は1人2,000万円） |
| 制度の期限 | 恒久措置 | 令和9年12月31日までの時限措置 |
| 市区町村の確認書 | 不要 | 必要（被相続人居住用家屋等確認書） |
適用要件｜「家屋」と「相続人」と「売り方」の3軸で確認
相続空き家の3,000万円控除を受けるには、(A) 対象となる家屋の要件、(B) 相続・居住の状況の要件、(C) 売り方（譲渡）の要件——をすべて満たす必要があります。
要件A：対象となる家屋
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物が対象）
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと（=分譲マンションは原則対象外。一戸建てが基本）
- 相続開始の直前に被相続人がその家屋に一人で居住していたこと（後述の老人ホーム入所の例外あり）
要件B：相続・居住の状況
- 相続開始の直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと（被相続人が一人暮らしだったこと）
- 相続のときから売却のときまで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと（相続後に賃貸に出したり、相続人が住んだりすると不可）
老人ホームに入所していた場合の例外
被相続人が相続開始の直前に要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所しており、入所直前まで自宅に一人で住んでいた——といった一定の要件を満たす場合は、老人ホーム入所中で「居住していなかった」期間があっても対象になり得ます（平成31年度改正で追加された取扱い）。
入所が認められる施設は老人ホームや介護施設だけでなく、認知症グループホームやサービス付き高齢者向け住宅も含まれます。入所には要介護認定・要支援認定（介護保険法）または障害支援区分認定が必要です。また入所後の自宅については、被相続人の物品保管専用として扱われていることが条件となります。入所後に親族が一時的に居住したり、第三者に貸し出したりすると要件を満たさなくなるため注意が必要です（国税庁タックスアンサーNo.3307）。該当しそうな場合は税務署・税理士に事前確認を。
要件C：売り方（譲渡）
家屋が旧耐震基準である以上、そのまま売ると現行の耐震性を満たしません。そこで、次のいずれかの「売り方」が要件となります。
- 売主（相続人）が耐震改修してから、家屋＋敷地を売る
- 売主が家屋を取り壊し（除却）して、更地（敷地のみ）を売る
- 2024年改正の緩和ルール：上記をしないまま売り、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または除却を行う（後述）。この緩和ルール（ハの要件）は「令和6年1月1日以後に行う譲渡」に限り適用されます
そして、(C) 共通の枠として——
- 譲渡対価が1億円以下であること
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 制度自体の期限である令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること
- 親子・夫婦など特別の関係がある者への売却でないこと
2023年（令和5年度）改正のポイント｜何が緩和され、何が厳しくなったか
この特例は令和5年度税制改正で見直され、改正内容は2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡から適用されています。改正には「緩和」と「縮小」の両面があります。
緩和：買主側で改修・除却してもOKに
改正前は、売主が「耐震改修」または「取り壊し」を済ませてから売る必要がありました。改正後（令和6年1月1日以後の譲渡）は、売却時点で耐震改修・除却が済んでいなくても、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行えば適用が認められるようになりました。
| 区分 | 改正前（〜2023年） | 改正後（2024年1月1日〜） |
|---|---|---|
| 改修・除却の主体 | 売主が売却前に実施 | 売主または買主が実施可 |
| 買主が行う場合の期限 | 認められない | 譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに実施 |
これにより、相続人が改修・解体費を負担せずに売却し、買主側の責任で建物を処理してもらう取引が可能になりました。古家付きで売りやすくなった、というのが実務上のメリットです。
縮小：相続人が3人以上だと1人2,000万円に
一方で改正により、同じ被相続人から取得した相続人が3人以上いる場合、各相続人の控除上限が3,000万円から2,000万円に引き下げられました。こちらも2024年1月1日以降の譲渡から適用されます。
| 取得した相続人の数 | 1人あたりの控除上限 |
|---|---|
| 1人または2人 | 3,000万円 |
| 3人以上 | 2,000万円 |
売却期限のカウントダウン｜「相続開始から3年目の年末」を逃さない
この特例で最も多い失敗が期限切れです。期限は2段構えで管理します。
期限①：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日
「相続開始日（=被相続人の死亡日）」から3年を経過する日が属する年の12月31日が、その人にとっての売却期限です。
| 相続開始日（死亡日） | 3年を経過する日 | 売却期限（その年の12月31日） |
|---|---|---|
| 2023年4月10日 | 2026年4月10日 | 2026年12月31日 |
| 2024年1月5日 | 2027年1月5日 | 2027年12月31日 |
| 2024年8月20日 | 2027年8月20日 | 2027年12月31日 |
期限②：制度自体の適用期限＝令和9年（2027年）12月31日
特例そのものが時限措置で、現行（2026年6月時点）では2027年12月31日までの譲渡が対象です。たとえ「相続開始から3年目の年末」が2028年以降になるケースでも、制度の期限（2027年末）を超えると適用できません。延長されるかどうかは今後の税制改正次第のため、早めの売却が安全です。
除却して更地で売る vs 耐震改修して売る vs そのまま｜手取り比較
「売り方」の3パターンは、手取りに直結します。前提を置いた比較イメージを示します。
前提（シミュレーション・あくまで一例）: 売却価格3,000万円、取得費は不明のため概算取得費（売却価格の5%＝150万円）を使用、長期譲渡（税率20.315%）、相続人1人。改修費・解体費はエリア・建物規模で大きく変動するため概算。実際の手取りを判断する際は、見積もり・相場確認・税理士相談を必須とした上で参考にしてください。
| 売り方 | 特例の適用 | 改修・解体費（概算） | 譲渡所得 | 控除後の課税所得 | 税額（20.315%） | 手取りイメージ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① 耐震改修して売る | ○ | 約150万円〜 | 約2,850万円 | 0円（3,000万円控除内） | 0円 | 売却額−改修費−諸費用 |
| ② 除却して更地で売る | ○ | 約100万〜200万円 | 約2,850万円 | 0円（3,000万円控除内） | 0円 | 売却額−解体費−諸費用 |
| ③ 買主側で改修・除却（2024改正） | ○ | 0円（買主負担） | 約2,850万円 | 0円（3,000万円控除内） | 0円 | 売却額−諸費用（ただし売値が下がりやすい） |
| ④ そのまま（旧耐震のまま放置売却） | × | 0円 | 約2,850万円 | 約2,850万円 | 約579万円 | 売却額−税579万円−諸費用 |
要点は次のとおりです。
- 特例が使えれば税額はほぼゼロになり得る（譲渡所得3,000万円以下の場合）。逆に④の「何もしないで売る」と特例が使えず、上の例では約579万円もの税負担差が生じます。
- ①耐震改修と②除却は、どちらも特例の対象。改修費 vs 解体費と、建物付きで売れる価格 vs 更地で売れる価格を天秤にかけて選びます。古い木造一戸建てでは「解体して更地」のほうが買い手がつきやすいことが多い一方、改修費より解体費が高くつく場合もあります。
- ③買主側処理（2024改正）は相続人が費用を負担せずに済む反面、買主がリスク・手間を負う分売却価格が下がりやすい傾向があります。手取り（売値−費用）で比較する視点が必要です。
確定申告の手続き・必要書類
申告時期
売却した翌年の2月16日〜3月15日（土日の場合は翌営業日）に確定申告を行います。譲渡所得が控除でゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。
【重要】取得費加算の特例（措法39）との択一選択
相続で取得した不動産を売却する際、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（租税特別措置法第39条）という別の節税策もあります。これは相続時に支払った相続税の一部を取得費として加算し、譲渡所得を圧縮するものです。ただし、相続空き家の3,000万円控除（措法35条3項）と措法39の取得費加算の特例は、どちらか一方しか選択できません（措法35条3項の要件として「他の特例の適用を受けていないこと」が定められています）。どちらが有利かは、相続税額・譲渡所得額・売却価格によって異なります。必ず税理士に個別試算を依頼してください。
必要書類一覧
| 書類 | 入手先・備考 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第三表） | 国税庁HP・税務署 |
| 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】 | 国税庁HP・税務署 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 物件所在地の市区町村が交付（本特例固有の書類） |
| 登記事項証明書（全部事項証明書）等 | 法務局。建築年月日・区分所有でないこと・相続による取得を確認できるもの |
| 売買契約書の写し（売却時） | 手持ち。譲渡対価が1億円以下であることの確認に使用 |
| 耐震基準適合証明書 等（耐震改修して売った場合） | 建築士等。①耐震改修パターンで必要 |
| 取壊し等の事実を証する書類（買主が除却した場合） | 買主が行った取壊しの事実を証明する書類（工事完了証明、売買契約書の工事条件記載等）。具体的な書類は事前に税務署に確認すること |
| 取得費・譲渡費用の領収書 | 手持ち（仲介手数料・解体費等） |
| 本人確認書類（マイナンバーカード等） | 手持ち |
具体的な適用例・非適用例
適用例1：兄弟2人で更地にして売却
状況: 2024年5月に父（一人暮らし）が死亡。昭和55年築の一戸建て（区分所有でない）を兄弟2人が1/2ずつ相続。空き家のまま、2026年に建物を取り壊し更地にして4,000万円で売却。
- 旧耐震・区分所有でない・一人居住・相続後未使用 → 家屋要件◎
- 売却価格1億円以下・相続開始（2024年5月）から3年目の年末（2027年12月31日）までに売却 → 期限◎
- 相続人2人 → 1人あたり3,000万円控除
- 各人の譲渡所得が3,000万円以下なら課税ゼロ
適用例2：買主側で解体（2024改正の活用）
状況: 旧耐震の実家を相続。解体費を負担したくないため、古家付きのまま2025年に売却。買主が2026年2月15日までに取り壊しを実施。
- 2024年1月1日以降の譲渡で、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに除却 → 適用可能（改正の緩和ルール）
非適用例1：相続後に賃貸に出した
状況: 実家を相続後、しばらく人に貸してから2026年に売却。
- 相続から売却までの間に貸付けの用に供している → 適用不可
非適用例2：分譲マンション
状況: 被相続人が一人で住んでいた分譲マンション（区分所有建物）を相続して売却。
- 区分所有建物登記がある建物は対象外 → 適用不可（マイホーム版1項の適用可否は別途検討）
非適用例3：期限切れ
状況: 2021年3月に相続開始。2025年に売却。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日＝2024年12月31日 → 2025年の売却は期限後で適用不可
よくある質問（FAQ）
Q: 相続空き家の3,000万円控除と、マイホームの3,000万円控除は両方使えますか？
A: 同じ売却について両方を重ねて使うことは原則できません。両者は別制度（措法35条1項＝マイホーム版、3項＝相続空き家版）で、適用される場面が異なります。被相続人と同居して相続後も住んでいた家を売るならマイホーム版3,000万円控除、別居していて相続した実家を空き家のまま売るなら相続空き家版が対象です。なお、自分のマイホームの売却と相続した実家の売却が別々の物件・別の取引であっても、同一年内に両方の売却があった場合は控除額の合計が3,000万円を上限とします（措通35-7）。たとえばマイホームで2,000万円の控除を受ける年に相続空き家でも控除を受けようとすると、残り1,000万円が上限になります。「別々の物件だから各3,000万円、合計6,000万円控除できる」という理解は誤りですので注意してください。個別ケースは税理士への確認をおすすめします。
Q: 相続人が3人います。1人3,000万円ずつ控除できますか？
A: 2024年1月1日以降の譲渡では、同じ被相続人から取得した相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除上限は2,000万円に縮小されます。3人なら各人最大2,000万円までです。改正前は1人3,000万円でしたが、現行ルール（2026年6月時点）では異なる点に注意してください。なお、遺産分割で取得する相続人を2人以内に抑えれば1人3,000万円を維持できる可能性があるため、分割協議の段階で出口戦略を検討する価値があります。
Q: 解体費や耐震改修費は誰が負担するのですか？
A: 原則は売主（相続人）が負担し、耐震改修してから、または取り壊して更地にしてから売ります。ただし2024年1月1日以降の譲渡では、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も特例が認められるようになりました。買主負担にすれば相続人の持ち出しは減りますが、その分売却価格が下がる傾向があるため、手取り（売値−費用）で比較して選ぶことが大切です。
Q: 売却価格が1億円を超えるとどうなりますか？
A: 譲渡対価が1億円を超えると、この特例は使えません。1億円の判定は、特例の対象となる家屋・敷地を複数回・複数人で分けて売った場合の合算も含みます。「自分の持分だけなら1億円以下」と考えても、共有者全体や分割売却分を合算すると超えるケースがあるため、契約前に総額を確認してください。なお、分割売却の場合で、一度特例を申告した後に後の売却により合計額が1億円を超えた場合は、超えることが確定した売却の日から4か月以内に修正申告書を提出し、納税することが必要です（国税庁タックスアンサーNo.3306）。この手続きを怠ると延滞税・無申告加算税の対象となりますので注意してください。
Q: 「被相続人居住用家屋等確認書」はどこでもらえますか？
A: 売却した不動産の所在地の市区町村が交付します。被相続人が相続開始の直前に一人で住んでいたこと、相続後に貸付け・事業・居住に使っていないことなどを市区町村が確認するための書類です。電気・ガス・水道の閉栓日が分かる書類や媒介契約書の写しなどが必要で、交付まで2〜4週間程度かかるのが一般的です。確定申告に間に合うよう、売却前後の早い段階で市区町村窓口に必要書類を確認しておきましょう。
Q: 相続登記をしていなくても売却・特例適用できますか？
A: 不動産を売却するには、まず相続人へ名義を移す相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務化され、原則として相続を知った日から3年以内の登記が求められます。空き家の売却を予定しているなら、早めに相続登記を済ませることが前提となります。詳しくは相続登記義務化の解説を参照してください。
今すぐやること｜アクションチェックリスト
- [ ] 建物の築年月日を確認 — 登記事項証明書で「昭和56年5月31日以前」かをチェック
- [ ] 区分所有建物でないか確認 — 分譲マンションは原則対象外
- [ ] 被相続人が一人で居住していたか確認 — 同居者がいた場合は要件を満たさない可能性
- [ ] 相続後に貸付・居住・事業に使っていないか確認 — 一度でも使うと不可になり得る
- [ ] 売却期限を計算 — 相続開始から3年を経過する年の12月31日／かつ制度期限2027年12月31日
- [ ] 相続人の人数を確認 — 3人以上なら1人2,000万円に縮小
- [ ] 除却・耐震改修・買主側処理のどれが手取り最大か試算 — 改修費・解体費・売却価格を比較
- [ ] 市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の必要書類を確認 — 早めの申請を
- [ ] 相続登記の完了を確認 — 売却の前提。未了なら速やかに
- [ ] 税理士に最終シミュレーションを依頼 — 1億円判定・控除額・税額の確定
【免責事項】 本記事は2026年6月時点の情報をもとに、相続空き家の3,000万円控除（被相続人居住用財産の特別控除）の概要を解説したものです。税制は改正される可能性があり、また個別の適用可否・控除額・税額は物件の状況、相続人の数、売却価格、取得費の有無等によって大きく異なります。本記事のシミュレーション・比較表は前提条件を置いた一例であり、実際の数値を保証するものではありません。実際の売却・確定申告にあたっては、必ず税務署・税理士等の専門家に個別にご確認ください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても責任を負いかねます。
出典・参考文献
– 国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
– 国税庁タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」
– 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
– 租税特別措置法第35条第3項
– 令和5年度税制改正の大綱（被相続人居住用財産の特別控除の見直し）
