最終更新日: 2026年6月
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固定資産税は、土地・家屋・償却資産を1月1日時点で所有している人に、その資産が所在する市区町村（東京23区は都）が課す地方税である。税額の基本は「課税標準額 × 1.4%（標準税率）」で計算し、市街化区域内の不動産には別途「都市計画税（上限0.3%）」が上乗せされる。住宅が建っている土地には課税標準を最大1/6に軽減する「住宅用地特例」があり、評価額は3年ごとの「評価替え」で見直される。一方で、管理が行き届かない空き家が「特定空家」に指定されると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍にはね上がる落とし穴もある。本記事では、計算の仕組みから住宅用地特例・評価替え・減免制度・異議申し立てまでを体系的に整理し、3ケースの税額シミュレーションと節税チェックリストを示す。
【まとめ表】固定資産税の要点
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税主体 | 不動産所在地の市区町村（東京23区は都） |
| 納税義務者 | 毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者 |
| 標準税率 | 固定資産税 1.4%／都市計画税 0.3%（上限） |
| 課税標準 | 原則、固定資産税評価額（公示地価の約7割が目安） |
| 住宅用地特例 | 小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準1/6、一般住宅用地は1/3 |
| 評価替え | 3年ごと（直近2024年度、次回2027年度） |
| 免税点 | 同一市区町村内で土地30万円・家屋20万円（令和9年度分から30万円）・償却資産150万円（令和9年度分から180万円）未満は非課税 |
| 異議申し立て | 固定資産評価審査委員会へ、固定資産課税台帳の価格公示日（原則3月31日）から納税通知書の交付を受けた日後3か月を経過する日までに審査申出（地方税法第432条） |
【令和8年度改正・免税点の引き上げ】 令和8年度地方税制改正により、家屋の免税点が20万円→30万円、償却資産の免税点が150万円→180万円に引き上げられます。この改正は令和9年度（2027年度）分から適用されるため、令和8年度（2026年度）分までは現行の家屋20万円・償却資産150万円が基準です（土地の免税点30万円は変更なし）。
【注意】 税率・減免率・減免の対象は地方税法で「標準」「上限」が定められているものの、最終的には各市区町村の条例で決まります。本記事の数値は地方税法上の標準的な内容ですが、お住まいの自治体で異なる場合があるため、必ず納税通知書・課税明細書および自治体の固定資産税担当窓口で確認してください（自治体ごとの差異あり）。
固定資産税の計算の仕組み｜課税標準額 × 1.4%
基本の計算式
固定資産税の税額は、次の式で求めます。
固定資産税額 = 課税標準額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税額 = 課税標準額（都計税用） × 0.3%（上限税率）
年間負担額 = 固定資産税額 + 都市計画税額
- 課税標準額：原則は固定資産税評価額。ただし土地は住宅用地特例や負担調整措置で評価額より低くなることが多い
- 1.4%：地方税法が定める標準税率。市区町村は条例で異なる税率を設定でき、財政事情から1.4%を超える自治体もある（超過税率）
- 都市計画税：市街化区域内の土地・家屋に課される目的税。上限0.3%の範囲内で各自治体が設定する。市街化調整区域や非線引き区域では課されないことが多い
都市計画税とは
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税で、原則として市街化区域内の土地・家屋に課されます。固定資産税とセットで1枚の納税通知書にまとめて記載され、同時に納付するのが通常です。住宅用地に対する課税標準の特例は固定資産税と都市計画税で軽減率が異なる点に注意が必要です（後述）。
住宅用地特例｜課税標準が最大1/6になる仕組み
住宅が建っている土地（住宅用地）には、課税標準額を大幅に軽減する特例があります。これは住まいにかかる税負担を抑えるための制度で、固定資産税の節税効果が最も大きい部分です。
面積区分と軽減率
| 区分 | 面積 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸あたり200㎡以下の部分 | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分（家屋床面積の10倍まで） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
- 住宅1戸につき200㎡までが「小規模住宅用地」として最も手厚い1/6軽減を受けられます
- 200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として1/3軽減です
- 特例の上限は、家屋の床面積の10倍まで（住宅用地として認められる面積に上限あり）
計算例（敷地300㎡・住宅1戸の場合）
土地の評価額が3,000万円（300㎡、㎡単価10万円）の住宅用地を例にします。
| 区分 | 面積 | 評価額按分 | 軽減後の課税標準（固定資産税） |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡ | 2,000万円 | 2,000万円 × 1/6 = 約333万円 |
| 一般住宅用地 | 100㎡ | 1,000万円 | 1,000万円 × 1/3 = 約333万円 |
| 合計（土地の課税標準） | 300㎡ | 3,000万円 | 約666万円 |
軽減がなければ課税標準は評価額3,000万円ですが、住宅用地特例で約666万円まで圧縮されます。固定資産税額にすると、3,000万円×1.4%＝42万円が、666万円×1.4%＝約9.3万円へと大きく下がる計算です（負担調整措置を考慮しない概算）。
評価替え｜3年ごとの評価額見直しと負担調整措置
評価替えとは
固定資産税評価額は、原則として3年ごとに見直されます。これを「評価替え」と呼び、見直しの基準となる年度を「基準年度」といいます。直近の評価替えは2024年度（令和6年度）に実施され、次回は2027年度（令和9年度）の予定です。基準年度の間の2年間（第2年度・第3年度）は、原則として前年度の価格を据え置きます（地価下落等があれば修正される場合あり）。
| 年度 | 区分 | 評価額の扱い |
|---|---|---|
| 2024年度 | 基準年度 | 評価替え（新評価額を決定） |
| 2025年度 | 第2年度 | 原則据え置き |
| 2026年度 | 第3年度 | 原則据え置き |
| 2027年度 | 基準年度 | 評価替え（新評価額を決定） |
負担調整措置｜税額が急に上がらない仕組み
評価替えで評価額が大きく上がっても、税額が一度に跳ね上がらないよう「負担調整措置」が設けられています。これは、評価額に対する前年度課税標準額の割合（負担水準）に応じて、課税標準額を緩やかに引き上げる仕組みです。
- 負担水準が低い土地：課税標準額を段階的に引き上げ（前年度課税標準額＋本来の課税標準額×一定割合 等）
- 負担水準が高い土地：据え置き、または引き下げ
空き家対策との連動｜特定空家で税額が最大約6倍に
固定資産税で近年最も注意が必要なのが、空き家問題との連動です。前述のとおり、住宅が建つ土地には住宅用地特例（最大1/6軽減）が適用されますが、管理が不十分な空き家は、この特例が解除される仕組みが導入されています。
仕組みの背景
「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」に基づき、市区町村が倒壊の危険・著しい衛生上の問題等のある空き家を「特定空家」に指定し、改善の勧告を行うと、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。
2023年の法改正で、特定空家に至る前段階として、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家を「管理不全空家」に指定する制度が加わりました。管理不全空家として勧告を受けた場合も、住宅用地特例が解除されます。
| 段階 | 状態 | 住宅用地特例 |
|---|---|---|
| 通常の住宅・空き家 | 適切に管理 | 適用（最大1/6軽減） |
| 管理不全空家 | 放置すれば特定空家のおそれ＋勧告 | 解除 |
| 特定空家 | 倒壊の危険等＋勧告 | 解除 |
なぜ「最大約6倍」になるのか
住宅用地特例の解除で課税標準額が「評価額の1/6」から「評価額（特例なし）」に戻るため、土地の固定資産税は単純計算で最大約6倍になります。
計算例（土地評価額1,800万円、200㎡以下の小規模住宅用地）
| 状態 | 課税標準 | 固定資産税額（1.4%） |
|---|---|---|
| 特例あり（通常の住宅用地） | 1,800万円 × 1/6 = 300万円 | 約4.2万円 |
| 特例解除（勧告を受けた特定空家等） | 1,800万円 ×（負担調整あり） | 最大約25万円 |
評価額への異議申し立て｜固定資産評価審査委員会への審査申出
固定資産税評価額に不服がある場合は、市区町村ごとに設置された固定資産評価審査委員会へ「審査の申出」を行うことができます。
審査申出ができる期間
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申出先 | 各市区町村の固定資産評価審査委員会 |
| 申出できる人 | 固定資産税の納税者 |
| 申出期間 | 固定資産課税台帳の価格公示日（原則3月31日）から、納税通知書の交付を受けた日後3か月を経過する日まで（地方税法第432条） |
| 対象 | 原則として評価替え年度（基準年度）の評価額。据置年度は一定の場合のみ |
手続きの流れ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1 | 納税通知書・課税明細書で評価額・課税標準額を確認 |
| 2 | 固定資産課税台帳を閲覧し、近隣類似地との比較等で評価の妥当性を検討（縦覧制度の活用） |
| 3 | 審査申出書を作成し、固定資産評価審査委員会へ提出（価格公示日から納税通知書交付後3か月を経過する日まで） |
| 4 | 委員会による審理（書面・口頭）。必要に応じて意見陳述・資料提出 |
| 5 | 委員会の決定。なお不服がある場合は決定取消の訴訟（行政訴訟）も可能 |
減免制度一覧｜被災・省エネ改修・新築住宅などの軽減措置
固定資産税には、政策目的に応じたさまざまな減額・減免措置があります。代表的なものを整理します（適用要件・減額率・期間は地方税法・条例・各年度改正で定められ、自治体差があります）。
| 制度 | 概要 | 軽減の目安 |
|---|---|---|
| 新築住宅の減額措置 | 新築の一定の住宅について、一定期間、家屋の固定資産税を軽減。適用期限：令和13年3月31日（令和8年度税制改正で令和8年3月31日から5年延長）。床面積要件：居住部分40㎡以上120㎡以下（令和8年4月1日以降新築から下限を50㎡→40㎡に緩和。上限240㎡。ただしハザードエリア等内物件は適用除外） | 居住部分120㎡相当までの税額を1/2減額（戸建ては当初3年度分、マンション等は当初5年度分） |
| 長期優良住宅の減額措置 | 認定長期優良住宅の新築について、通常の新築減額より長い期間軽減 | 居住部分120㎡相当まで、戸建て当初5年度分・マンション等7年度分の税額1/2減額 |
| 耐震改修 | 一定の耐震基準を満たす改修工事を行った住宅 | 改修後一定年度分の家屋の固定資産税を一定割合減額 |
| 省エネ（熱損失防止）改修 | 一定の省エネ改修工事を行った住宅 | 改修後の一定年度分、家屋の固定資産税を一定割合減額 |
| バリアフリー改修 | 一定のバリアフリー改修工事を行った住宅 | 改修後の一定年度分、家屋の固定資産税を一定割合減額 |
| 被災住宅・土地 | 災害により家屋等が滅失・損壊した場合 | 被害の程度に応じて減免（自治体条例による） |
減免申請チェックリスト
- [ ] 新築・増改築をした — 新築住宅の減額／長期優良住宅の減額の対象か確認
- [ ] 耐震・省エネ・バリアフリー改修をした — 工事内容が要件を満たすか、申告期限内か確認
- [ ] 必要書類を準備 — 工事証明書・登録住宅性能評価書・領収書・図面等
- [ ] 申告期限を確認 — 改修系は工事完了後の決められた期間内（自治体に要確認）
- [ ] 被災した — 罹災証明書を取得し、減免申請の可否・期限を自治体に確認
- [ ] 生活困窮・公益用途等 — 各自治体独自の減免要件に該当しないか確認
税額シミュレーション｜都市部・郊外・地方の3ケース
以下は固定資産税の負担イメージをつかむための概算シミュレーションです。前提条件を必ずご確認ください。
【シミュレーションの前提条件】
– 税率は固定資産税1.4%・都市計画税0.3%（市街化区域内を想定）の標準税率で計算（自治体により異なる）
– 土地は「小規模住宅用地（200㎡以下）」として固定資産税1/6・都市計画税1/3の特例を適用
– 負担調整措置・経年減点補正・各種減額措置は考慮しない簡略計算
– 家屋の評価額は据え置き（新築減額の期間は除く）と仮定
– 実際の税額は課税明細書の課税標準額に基づきます。以下はあくまで概算の目安です
ケースA：都市部（土地180㎡・評価額5,400万円／家屋評価額1,200万円）
| 区分 | 評価額 | 課税標準（特例後） | 固定資産税(1.4%) | 都市計画税(0.3%) |
|---|---|---|---|---|
| 土地（小規模住宅用地） | 5,400万円 | 1/6 = 900万円（固）／1/3 = 1,800万円（都） | 約12.6万円 | 約5.4万円 |
| 家屋 | 1,200万円 | 1,200万円 | 約16.8万円 | 約3.6万円 |
| 合計 | 年 約38.4万円 |
ケースB：郊外（土地220㎡・評価額2,200万円／家屋評価額1,000万円）
| 区分 | 評価額 | 課税標準（特例後） | 固定資産税(1.4%) | 都市計画税(0.3%) |
|---|---|---|---|---|
| 土地（200㎡小規模＋20㎡一般） | 2,200万円 | 約400万円（固）／約800万円（都）※区分按分 | 約5.6万円 | 約2.4万円 |
| 家屋 | 1,000万円 | 1,000万円 | 約14.0万円 | 約3.0万円 |
| 合計 | 年 約25.0万円 |
※土地は200㎡を小規模住宅用地（1/6）、20㎡を一般住宅用地（1/3）として按分した概算。
ケースC：地方（土地250㎡・評価額1,000万円／家屋評価額600万円、市街化調整区域で都市計画税なし）
| 区分 | 評価額 | 課税標準（特例後） | 固定資産税(1.4%) | 都市計画税 |
|---|---|---|---|---|
| 土地（200㎡小規模＋50㎡一般） | 1,000万円 | 約200万円（固）※区分按分 | 約2.8万円 | なし |
| 家屋 | 600万円 | 600万円 | 約8.4万円 | なし |
| 合計 | 年 約11.2万円 |
納付方法・スケジュール
固定資産税は市区町村から送付される納税通知書に基づいて納付します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 賦課期日 | 毎年1月1日 |
| 通知時期 | 例年4〜6月頃（自治体により異なる） |
| 納期 | 通常、年4回の分割（第1期〜第4期）。全期前納も可 |
| 納付方法 | 窓口・口座振替・コンビニ・クレジットカード・スマホ決済（eLTAX/地方税統一QR「eL-QR」対応自治体が拡大中） |
よくある質問（FAQ）
Q: 固定資産税はいつ時点の所有者にかかりますか？
A: 毎年1月1日（賦課期日）時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して、その年度分が課されます。年の途中で売却しても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者です。売買では引渡日を基準に売主・買主間で日割り精算するのが一般的ですが、これはあくまで当事者間の取り決めで、自治体に対する納税義務者が変わるわけではありません。
Q: 住宅を取り壊して更地にすると固定資産税はどうなりますか？
A: 住宅用地特例（最大1/6軽減）が外れるため、その翌年度から土地の固定資産税が大きく上がります。小規模住宅用地で特例が完全に外れると、課税標準が「評価額の1/6」から「評価額」に戻るため、土地の税額は単純計算で最大約6倍になり得ます（負担調整措置により実際の増加幅は異なります）。古家付き土地の解体は、税負担への影響を試算してから判断してください。
Q: 空き家でも住宅用地特例は受けられますか？
A: 適切に管理されている空き家であれば、住宅が建っている限り住宅用地特例の対象です。ただし、市区町村から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受けると特例が解除され、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。放置はコスト増と行政指導のリスクを高めるため、活用・売却・適正管理のいずれかを早めに検討してください。
Q: 固定資産税の評価額が高すぎると感じたら、どこに不服を申し立てればよいですか？
A: 評価額そのものに不服がある場合は、各市区町村に設置された固定資産評価審査委員会へ「審査の申出」を行います。申出期間は固定資産課税台帳の価格公示日（原則3月31日）から、納税通知書の交付を受けた日後3か月を経過する日までです（地方税法第432条）。一方、特例の適用漏れや面積の誤記など「税額計算の誤り」は、課税担当課へ申し出て更正・還付を求めるのが一般的です。何を争うかで窓口が異なります。
Q: 都市計画税はどんな場合にかかりますか？
A: 都市計画税は、原則として市街化区域内の土地・家屋に課される目的税で、上限0.3%の範囲で各自治体が税率を定めます。市街化調整区域や非線引き区域では課されないことが多いです。自分の不動産が市街化区域内かどうかは、自治体の都市計画図やWeb GISで確認できます。固定資産税とセットで1枚の納税通知書に記載され、同時に納付します。
Q: 新築住宅やリフォームで固定資産税が安くなる制度はありますか？
A: あります。新築住宅は一定の床面積部分について当初数年度分の家屋の税額が1/2に減額され、認定長期優良住宅はその期間がさらに長くなります。また、耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修を行った住宅も一定年度分の家屋の固定資産税が減額されます。ただし、改修系の減額は工事完了後の決められた期間内に申告が必要で、期限を過ぎると適用されないのが原則です。減額率・期間・期限は自治体により異なるため、必ず事前に確認してください。
Q: 相続した不動産の固定資産税は誰が払いますか？
A: 1月1日時点の所有者が納税義務者です。相続が発生しても登記を変更していない場合、課税台帳上は被相続人名義のままとなり、納税通知書が届かない・相続人の誰に請求されるかが不明確になる、といった問題が生じます。まずは相続登記を済ませ、所有者を明確にすることが重要です。なお相続登記は2024年4月から義務化されています。
今すぐやることチェックリスト
- [ ] 課税明細書を確認する — 評価額・課税標準額・住宅用地特例の適用状況を物件ごとにチェック
- [ ] 住宅用地特例が正しく適用されているか確認 — 200㎡の区分・戸数判定・面積に誤りがないか
- [ ] 空き家を保有していないか確認 — 管理不全空家・特定空家の勧告リスクと特例解除の影響を試算
- [ ] 更地化・解体の前に税負担を試算 — 特例解除で土地の税額が最大約6倍になる点を踏まえて判断
- [ ] 減額措置の申告漏れを確認 — 新築・耐震・省エネ・バリアフリー改修の減額を申告したか
- [ ] 評価額に不服があれば期限を確認 — 価格公示日から納税通知書交付後3か月を経過する日までに審査申出（地方税法第432条。基準年度は評価額を争える）
- [ ] 相続不動産は登記を済ませる — 1月1日時点の所有者を明確にし、課税の混乱を防ぐ
出典・参考資料:
- 総務省「固定資産税」
- 総務省「固定資産税の概要」
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
- e-Gov法令検索「地方税法」
- e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
- お住まいの市区町村「固定資産税・都市計画税」担当課（税率・減免・住宅用地特例の自治体別運用を確認）
