最終更新日: 2026-06-17
結論： 小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた・事業に使っていた宅地を相続人が一定要件のもとで取得した場合に、その評価額を最大80%減額できる相続税の最重要特例です。自宅敷地（特定居住用宅地等）は330㎡まで80%減、店舗・工場など事業用敷地（特定事業用宅地等）は400㎡まで80%減、賃貸アパートなど貸付事業用宅地等は200㎡まで50%減。適用には「相続税の申告書を提出すること」「申告期限まで保有・居住・事業を継続すること」などの要件があり、税額がゼロになる場合でも申告が必須です。本記事では、2026年現在の現行制度を前提に、3類型の比較・家なき子要件・評価額別シミュレーション・配偶者居住権との組み合わせ・申告手続きまでを実務目線で総まとめします。
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【まとめ表】小規模宅地等の特例の全体像
| 項目 | 2026年時点の内容 |
|---|---|
| 根拠法令 | 租税特別措置法第69条の4 |
| 効果 | 宅地の評価額を最大80%減額（貸付用は50%減） |
| 対象 | 被相続人等が居住・事業に使っていた宅地等 |
| 適用上限面積 | 居住用330㎡／事業用400㎡／貸付用200㎡ |
| 申告要件 | 相続税の申告書の提出が必須（税額ゼロでも） |
| 継続要件 | 申告期限まで保有・居住・事業を継続（取得者により異なる） |
| 未分割の扱い | 期限内に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付すれば後追い適用可 |
| 申告期限 | 相続開始を知った日の翌日から10か月以内 |
根拠: 租税特別措置法第69条の4、国税庁タックスアンサー No.4124「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」、No.4205「相続税の申告と納税」。
1. 小規模宅地等の特例とは｜「自宅を相続税で失わない」ための制度
1-1. なぜこの特例が重要なのか
相続財産の中で最も評価額が大きくなりやすいのが、自宅の土地です。都市部では自宅敷地だけで数千万円〜1億円を超えることも珍しくありません。もし評価額がそのまま課税対象になると、「相続税を払うために、住んでいる家を売らざるを得ない」という事態が起こりかねません。
そこで設けられているのが小規模宅地等の特例です。被相続人（亡くなった方）や生計を一にする親族が、住まいや事業の場所として使っていた宅地について、相続人が一定の要件を満たして引き継ぐ場合に、その評価額を大幅に減額します。生活や事業の基盤となる土地に過大な相続税がかかることを防ぐための制度です。
1-2. 減額の効果は「課税価格を直接圧縮する」
この特例は、税額そのものを直接引くのではなく、相続税の計算のもとになる宅地の評価額（課税価格）を減らす仕組みです。たとえば評価額1億円・330㎡以下の自宅敷地に80%減を適用すると、課税価格は2,000万円まで圧縮されます。基礎控除や配偶者の税額軽減と組み合わさることで、最終的な相続税がゼロになるケースも少なくありません。
根拠: 租税特別措置法第69条の4第1項、国税庁タックスアンサー No.4124。
2. 3類型の比較｜居住用・事業用・貸付用で限度面積と減額率が違う
小規模宅地等の特例は、宅地の使われ方によって3つの類型（特定同族会社事業用を含めると4区分）に分かれ、限度面積と減額割合が異なります。
| 区分 | 主な対象 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人等が住んでいた自宅の敷地 | 330㎡ | 80%減 |
| 特定事業用宅地等 | 個人事業の店舗・工場・事務所等の敷地 | 400㎡ | 80%減 |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 同族会社の事業に使われていた敷地 | 400㎡ | 80%減 |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸アパート・貸駐車場等の敷地 | 200㎡ | 50%減 |
根拠: 租税特別措置法第69条の4第3項、国税庁タックスアンサー No.4124。
2-1. 居住用と事業用は「併用」で最大730㎡まで使える
特定居住用宅地等（330㎡）と特定事業用宅地等（400㎡）は、原則としてそれぞれの限度面積を満用（フル活用）して併用できます。つまり、自宅敷地330㎡＋事業用敷地400㎡＝最大730㎡まで80%減を適用できる可能性があります。
一方、貸付事業用宅地等を併用する場合は、限度面積に調整計算（按分）が入るため、単純合算はできません。自宅と賃貸物件の両方に特例を使いたい場合は、どの宅地に優先適用すると減額額が最大化するかをシミュレーションする必要があります。
貸付事業用を含む場合の按分計算式（国税庁タックスアンサーNo.4124より）：
A × 200/400 ＋ B × 200/330 ＋ C ≦ 200㎡
- A ＝ 特定事業用・特定同族会社事業用宅地等の面積
- B ＝ 特定居住用宅地等の面積
- C ＝ 貸付事業用宅地等の面積
この計算式が成立する範囲に収まるよう、各宅地の適用面積を調整します。たとえば自宅330㎡（B=330）と賃貸物件200㎡（C=200）を両方フル適用しようとすると「330×200/330 ＋ 200 = 200 ＋ 200 = 400 > 200」となり成立しません。賃貸を含む場合は、いずれかの適用面積を削減するか、自宅を優先して賃貸への適用面積を0にする選択が必要になります。
3. 特定居住用宅地等｜取得者ごとの要件
最も利用頻度が高いのが、自宅敷地に対する特定居住用宅地等です。誰がその自宅敷地を相続するかで適用要件が変わります。
| 取得者 | 主な要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 要件なし（無条件で適用可。保有・居住の継続も不要） |
| 同居していた親族 | 申告期限まで引き続きその家に住み、かつ宅地を保有していること |
| 別居の親族（家なき子） | 後述の「家なき子要件」をすべて満たすこと |
根拠: 租税特別措置法第69条の4第3項第2号、国税庁タックスアンサー No.4124。
3-1. 配偶者が取得する場合
配偶者が自宅敷地を取得する場合は、居住の継続や保有の継続といった要件は問われず、無条件で80%減を適用できます。配偶者の生活基盤を守るための最も手厚い扱いです。
3-2. 同居親族が取得する場合
被相続人と同居していた親族（子など）が取得する場合は、相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家に居住し、かつその宅地を申告期限まで保有していることが要件です。申告期限（相続開始から10か月）より前に売却したり、引っ越したりすると適用できなくなる点に注意が必要です。
4. 家なき子要件｜2018年改正後の現行条件
被相続人に配偶者も同居親族もいない場合に限り、別居していた親族でも特定居住用宅地等の特例を使える余地があります。これが通称「家なき子特例」です。ただし、2018年（平成30年度税制改正）で、節税目的の形式的な要件回避を防ぐために要件が大幅に厳格化されました。
4-1. 現行の家なき子要件（2026年時点）
次の6条件をすべて満たす別居親族が対象です。
- 取得者が居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者でないこと（国外居住かつ日本国籍なしの場合は適用外）
- 被相続人に配偶者がいないこと
- 被相続人に、相続開始直前にその家屋に同居していた法定相続人がいないこと
- 相続開始前3年以内に、取得者本人・取得者の配偶者・取得者の3親等内の親族・取得者と特別の関係がある法人が所有する家屋（相続開始直前に被相続人が住んでいた家屋を除く）に居住したことがないこと
- 相続開始時に取得者が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと（過去に所有していた持ち家に住み続けているケースを除外）
- その宅地を申告期限まで保有していること
根拠: 租税特別措置法第69条の4第3項第2号ロ、国税庁タックスアンサー No.4124（条件①の「居住制限納税義務者でないこと」は同条同号ロ柱書に明示）。
4-2. 2018年改正で塞がれた「抜け道」
改正前は、「親名義の家を子に贈与して持ち家でない状態を作る」「自分の持ち家を同族会社に売却して賃借する」といった方法で、実質的に持ち家がある人でも家なき子要件を満たせてしまうケースがありました。2018年改正で3親等内親族・特別関係法人所有の家屋に居住していないこと、および過去に自分が所有していた家屋に住んでいないことが要件に加わり、こうした形式的な回避が封じられています。
なお、条件⑤の「相続開始前のいずれの時においても所有していたことがない」という限定は、過去に自分が所有していたことがある家屋であれば、現在は売却・処分していても対象外となります。購入後に売却して賃貸に移った場合も、その家屋に現在居住している限り要件を満たしません。
5. 評価額別シミュレーション｜自宅敷地でいくら下がるか
以下は特定居住用宅地等（330㎡以下・80%減）をフル適用できた場合の、宅地評価額の圧縮効果を示すモデルです。前提条件を明示したうえでの機械的試算であり、実際の相続税額は他の財産・債務・基礎控除・配偶者の税額軽減などにより大きく変わります。
5-1. 課税価格の圧縮イメージ（330㎡以下・80%減・前提）
| 自宅敷地の評価額 | 特例適用後の課税価格 | 圧縮された金額 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 600万円 | △2,400万円 |
| 5,000万円 | 1,000万円 | △4,000万円 |
| 1億円 | 2,000万円 | △8,000万円 |
前提条件: ①宅地面積が330㎡以下で全体に80%減を適用、②特定居住用宅地等の取得者要件を満たす、③他の宅地との限度面積調整なし。面積が330㎡を超える場合は、超過部分には特例が適用されず、330㎡分のみが80%減の対象となります。
5-2. 相続税への波及（参考イメージ）
たとえば「自宅敷地1億円＋預貯金3,000万円＝遺産1.3億円、相続人は子1人」のケースを考えます。
| 項目 | 特例なし | 特例あり（自宅80%減） |
|---|---|---|
| 自宅敷地の課税価格 | 1億円 | 2,000万円 |
| 預貯金 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 課税価格の合計 | 1億3,000万円 | 5,000万円 |
| 基礎控除（相続人1人） | 3,600万円 | 3,600万円 |
| 課税遺産総額 | 9,400万円 | 1,400万円 |
特例を適用することで課税遺産総額が9,400万円から1,400万円へと大きく圧縮されます。上記から算出される最終相続税額は速算表による試算であり、本記事では税額そのものの断定は行いません。具体的な税額計算は、速算表・計算4ステップを解説した 相続税2026年完全ガイド を参照してください。
【低信頼度の前提】 上記シミュレーションは、特例の取得者要件・継続要件をすべて満たし、面積調整が不要で、債務・葬式費用ゼロを仮定した単純モデルです（中信頼度／国税庁タックスアンサーの減額率に基づく機械的試算）。実際の数値は税理士または所轄税務署にご確認ください。
6. 配偶者居住権・二次相続まで含めた組み合わせ検討
6-1. 配偶者居住権と小規模宅地等の特例
2020年4月に創設された「配偶者居住権」を設定すると、自宅の権利が配偶者居住権（配偶者が住む権利）と負担付きの所有権（子などが取得）に分かれます。この場合、敷地利用権・敷地所有権のそれぞれについて、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できる余地があります。
配偶者居住権を活用すると、一次相続で配偶者・子の双方が自宅敷地に関する特例を使いやすくなり、かつ二次相続（配偶者が亡くなったとき）では配偶者居住権が消滅して子の負担が軽くなる、という設計が可能になる場合があります。
根拠: 民法第1028条（配偶者居住権）、租税特別措置法第69条の4、措置法施行令第40条の2第6項。
【実務上の注意（面積按分）】
敷地利用権と敷地所有権に分かれている場合、それぞれに特例を適用する際の「限度面積」は宅地の実面積そのままではなく、「実面積 × 当該権利の価額 ÷ 合計価額」で算出したみなし面積で判定します（措置法施行令第40条の2第6項）。たとえば宅地の実面積が200㎡で、敷地利用権の価額：敷地所有権の価額＝6：4 の場合、配偶者の適用対象は「200㎡ × 6/10 ＝ 120㎡」、子の適用対象は「200㎡ × 4/10 ＝ 80㎡」となります。両者を合算しても実面積200㎡の範囲内に収まり、限度面積（330㎡）以内であれば両権利に特例が適用できます。
ただし、配偶者が敷地利用権と敷地所有権の両方を取得した場合は按分不要で、敷地全体の面積が対象となります。
（根拠：措置法施行令第40条の2第6項・措置通達69の4-1の2）
6-2. 「配偶者ファースト」の落とし穴
配偶者が自宅敷地を取得すれば無条件で80%減が使えるため、一次相続では配偶者に自宅を寄せるのが税額上は有利に見えます。しかし、配偶者が亡くなる二次相続では、配偶者の固有財産と合算され、しかも配偶者の税額軽減（法定相続分または1億6,000万円のいずれか多い額まで非課税）が使えないため、トータルの相続税がかえって増えるケースがあります。
7. 適用要件のまとめ｜「申告」と「継続」が二本柱
小規模宅地等の特例を確実に使うために、取得者にかかわらず共通して押さえるべき要件を整理します。
7-1. 相続税の申告書の提出が必須
この特例は「申告して初めて適用される」制度です。特例の適用によって相続税額がゼロになる場合でも、申告書の提出が要件です。「税額ゼロだから申告不要」は誤りで、申告しなければ特例は適用されず、本来の評価額で課税されてしまいます。
根拠: 租税特別措置法第69条の4第7項、国税庁タックスアンサー No.4124・No.4205。
7-2. 申告期限までの保有・居住・事業の継続
| 区分 | 申告期限までに求められる継続 |
|---|---|
| 特定居住用（同居親族） | 居住の継続＋宅地の保有 |
| 特定居住用（配偶者） | 不要（無条件） |
| 特定居住用（家なき子） | 宅地の保有 |
| 特定事業用 | 事業の継続＋宅地の保有 |
| 貸付事業用 | 貸付事業の継続＋宅地の保有 |
申告期限（相続開始から10か月）より前に売却・廃業・転居すると、継続要件を満たさず適用できなくなる類型があります。
7-3. 未分割でも期限内申告が原則
遺産分割が10か月以内にまとまらない場合でも、いったん法定相続分どおりに分割したと仮定して期限内申告を行い、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておきます。その後3年以内に分割が確定すれば、更正の請求により小規模宅地等の特例を後追いで適用できます。「分割が決まらないから申告しない」は無申告加算税・延滞税の対象です。
根拠: 分割見込書の添付による申告期限後の適用（詳細は国税庁タックスアンサー No.4205参照）。
8. 申告手続き・必要書類
8-1. 申告期限と申告先
- 申告・納付期限: 相続開始を知った日の翌日から10か月以内
- 申告先: 被相続人の死亡時の住所地を所轄する税務署（相続人の住所地ではない）
- 申告方法: 税務署への持参・郵送・e-Tax（電子申告）
8-2. 主な必要書類
| 区分 | 主な書類 |
|---|---|
| 共通 | 相続税申告書、被相続人の出生から死亡までの連続戸籍、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書（または遺言書）、相続人全員の印鑑証明書 |
| 宅地関係 | 登記事項証明書、固定資産税評価証明書、地積測量図、宅地の利用区分が分かる資料 |
| 特定居住用（家なき子） | 取得者の戸籍の附票、相続開始前3年以内の住所を証する書類、居住していた家屋の登記事項証明書・賃貸借契約書（持ち家でないことの疎明） |
| 未分割の場合 | 申告期限後3年以内の分割見込書 |
根拠: 国税庁「相続税の申告のしかた」、国税庁タックスアンサー No.4124・No.4205。家なき子のケースで添付すべき書類の詳細（特に居住制限を疎明する書類）は、最新の「相続税の申告のしかた」（国税庁）でご確認ください。
9. よくある落とし穴
9-1. 申告期限前に自宅を売ってしまう
同居親族が自宅敷地を相続する場合、申告期限まで保有・居住を継続することが要件です。相続後すぐに売却すると、継続要件を満たさず特例が使えなくなります。「相続したらすぐ売る」予定がある場合は、特例適用の可否と売却のタイミングを事前に整理してください。
9-2. 老人ホーム入所中の自宅は使えるのか
被相続人が亡くなる前に老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件（相続開始の直前において要介護認定または要支援認定を受けていたこと、入所後に自宅を事業用・新たな第三者への賃貸に供していないこと等）を満たせば、その自宅敷地を特定居住用宅地等として扱える余地があります。
【注意：判定時点は「相続開始の直前」】
要介護・要支援認定の判定時点は「相続開始の直前」です（措置法施行令第40条の2第2項・国税庁通達69の4-7の3）。老人ホームへの入所時点では認定を受けていなくても、相続開始直前に認定済みであれば要件を満たします。また、認定申請中に亡くなった場合でも、死後に認定が下りれば適用可能とされています。「入所時に認定がなかったから使えない」と誤解して特例を使い損ねるケースがあるため、判定時点を正確に確認してください。
9-3. 二世帯住宅の構造による差
区分所有登記がされていない一棟の二世帯住宅であれば、建物内部で行き来できない構造でも同居とみなして特例を適用できる場合があります。
一方、区分所有登記がされている場合は、被相続人の専有部分に居住していた法定相続人のみが「同居親族」として扱われます。子世帯が別の専有部分（別区画）に居住している場合は「同居の法定相続人」に該当しないため、同居親族として特例を受けられません。また、「被相続人の同居法定相続人がいない」という家なき子要件（条件③）を充足させることも難しくなります。
建物の登記形態を相続前に必ず確認してください。
根拠: 国税庁タックスアンサー No.4124。
9-4. 「自宅だから自動で80%減」という思い込み
繰り返しになりますが、取得者の要件・継続要件・申告要件のいずれかを欠くと適用できません。遺産分割で「誰がどの宅地を取得するか」を決める前に、特例適用の可否を織り込んで分割案を設計することが、最大の節税につながります。
10. よくある質問（FAQ）
Q: 小規模宅地等の特例を使うと相続税がゼロになりますが、申告は必要ですか？
A: 必要です。小規模宅地等の特例は、相続税の申告書を提出することが適用要件です。特例によって相続税額がゼロになる場合でも、申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに申告書を提出しなければ特例は適用されず、本来の評価額で課税されます。「税額ゼロ＝申告不要」は誤解ですので、必ず申告してください。
Q: 自宅敷地が330㎡を超える場合はどうなりますか？
A: 特定居住用宅地等の限度面積は330㎡です。これを超える宅地の場合、330㎡までの部分にのみ80%減が適用され、超過部分は通常の評価額で課税されます。たとえば400㎡の自宅敷地なら、330㎡分は80%減、残り70㎡分は減額なし、という計算になります。どの部分を限度面積に充てるか（複数の宅地がある場合）は、減額額が最大になるよう選択します。
Q: 別居している子でも特例を使えますか？（家なき子）
A: 被相続人に配偶者も同居の法定相続人もいない場合に限り、別居の親族でも「家なき子要件」を満たせば適用できます。主な要件は、相続開始前3年以内に自分・配偶者・3親等内親族・特別関係法人が所有する家屋に住んでいないこと、相続開始時に住んでいる家屋を過去のいずれの時においても自分が所有したことがないこと、宅地を申告期限まで保有することなどです。2018年改正で要件が厳格化されているため、賃貸暮らしでも物件の名義次第では使えないことがあります。賃貸借契約書・登記履歴で要件充足を確認してください。なお、取得者が海外在住で日本国籍を有しない場合（居住制限納税義務者等）は、別途要件確認が必要です（§4-1 条件①参照）。
Q: 配偶者が自宅を相続すれば必ず特例が使えますか？
A: 配偶者が特定居住用宅地等を取得する場合は、居住や保有の継続要件が問われず、無条件で80%減を適用できます。ただし、一次相続で配偶者に自宅を寄せると、二次相続（配偶者が亡くなったとき）で相続税が増える場合があります。配偶者の固有財産・年齢・同居する子の有無まで含めた二次相続シミュレーションを行ったうえで、誰が取得するかを判断することをおすすめします。
Q: 賃貸アパートの敷地にも使えますか？
A: 被相続人が貸付事業（賃貸経営）に使っていた宅地は、貸付事業用宅地等として200㎡まで50%減を適用できます。ただし、相続人が申告期限まで貸付事業を継続し、その宅地を保有していることが要件です。なお、令和9年（2027年）1月1日以後の相続からは「貸付用不動産の評価適正化」の影響も受けるため、賃貸不動産を多く持つ場合は最新の改正動向を 令和8年度税制改正 で確認してください。
Q: 遺産分割が10か月以内にまとまらない場合は特例を使えませんか？
A: いったん法定相続分どおりに分割したと仮定して期限内に申告し、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、その後3年以内に分割が確定した時点で更正の請求により特例を適用できます。未分割を理由に申告しないと無申告加算税・延滞税の対象になるため、必ず期限内申告を行ってください。相続税全体の手続きは 相続税2026年完全ガイド を参照してください。
11. 今すぐやること｜アクションチェックリスト
- [ ] 自宅敷地の評価額と面積を確認 — 330㎡を超えるか、固定資産税評価証明書・地積測量図で確認
- [ ] 誰が取得すると特例が使えるか整理 — 配偶者・同居親族・家なき子のどれに当たるか
- [ ] 家なき子要件のチェック — 取得者の住まいの名義（賃貸物件の所有者・過去の持ち家）を確認
- [ ] 居住用・事業用・貸付用の併用シミュレーション — どの宅地に優先適用すれば減額額が最大かを試算
- [ ] 二次相続まで見据えた分割設計 — 配偶者ファーストの落とし穴を税理士と確認
- [ ] 申告期限（10か月）と継続要件を確認 — 申告期限前の売却・転居・廃業に注意
- [ ] 必要書類を早めに収集 — 戸籍の附票・登記事項証明書・固定資産税評価証明書は取得に時間がかかる
まとめ｜小規模宅地等の特例の押さえどころ
小規模宅地等の特例は、自宅敷地を330㎡まで80%減額できる相続税の最重要特例です。2026年現在の現行制度で押さえるべきは次の5点に集約されます。
- 3類型で限度面積・減額率が違う — 居住用330㎡・80%減／事業用400㎡・80%減／貸付用200㎡・50%減
- 取得者の要件が適用のカギ — 配偶者は無条件、同居親族は継続要件、別居親族は家なき子要件
- 家なき子要件は2018年改正で厳格化 — 3親等内親族・特別関係法人所有家屋・過去の持ち家に注意
- 税額ゼロでも申告が必須 — 申告しなければ特例は適用されない
- 二次相続まで通算して分割設計 — 配偶者ファーストが最適とは限らない
相続税の全体像（基礎控除・税率・計算フロー）は 相続税2026年完全ガイド、自宅を売却する場合の税金は 不動産売却の譲渡所得税 と 3,000万円特別控除、相続登記の義務は 相続登記義務化｜3年以内の期限・過料・申請手順 を、それぞれあわせてご確認ください。なお、維持費や固定資産税が資産価値を上回る「負動産」を引き継ぐ場合は、特例の適用可否を判断する前に相続放棄の選択基準と手続きを確認しておくことも重要です。
【免責】 本記事は2026年6月17日時点の公開情報に基づく一般的な解説であり、個別の相続税申告・税務判断を保証するものではありません。小規模宅地等の特例は取得者・宅地の利用状況・面積調整など個別事情で適用可否や減額額が大きく変わります。実際の申告・特例適用の判断は、必ず税理士または所轄税務署にご相談ください。記事中の数値・要件は国税庁タックスアンサーおよび関係法令に基づきますが、最新情報は必ず国税庁ウェブサイト（https://www.nta.go.jp/）でご確認ください。
参考一次ソース
- 国税庁 タックスアンサー No.4124「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4205「相続税の申告と納税」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4152「相続税の計算」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
- e-Gov 法令検索「租税特別措置法」第69条の4: https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=332AC0000000026
- e-Gov 法令検索「相続税法」: https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000073
